««ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ», «ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԿԱՆ ԴԱՏԱՎԱՐՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՍԳՐՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ», «ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՎԱՐՉԱԿԱՆ ԴԱՏԱՎԱՐՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՍԳՐՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ», «ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՎԱՐՉԱԿԱՆ ԻՐԱՎԱԽԱԽՏՈՒՄՆԵՐԻ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ ՕՐԵՆՍԳՐՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ», ««ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ», ««ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ԵՎ «ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՀԱՐԿԱՅԻՆ ՕՐԵՆՍԳՐՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՆԵՐԻ ՆԱԽԱԳԾԵՐ

Գույքի շուկայական արժեքի որոշման ներկայիս մեխանիզմները Հայաստանում թերի են․ խիստ սահմանափակ են որակյալ փորձագիտական եզրակացություն ստանալու հնարավորությունները, փորձագետների թվաքանակը անբավարար է, և բացակայում են արագ և վերահսկելի ընթացակարգերը։ Գնահատման գործընթացներում առկա են խտրական մոտեցումներ, թափանցիկության պակաս, իսկ որոշ դեպքերում՝ նաև ակնհայտ չարաշահումներ։ Գույքը հաճախ գնահատվում է առանց տեղազննության, առանց կառույցների փաստացի վիճակի և օգտագործման նպատակների հաշվառման։ Գործընթացը չի երաշխավորում ոչ գնահատման որակը, ոչ դրա հիմքում ընկած տվյալների լիարժեքությունը։ Գույքի գնահատումը՝ որպես նախնական և համարժեք փոխհատուցման հիմնական նախապայման, պահանջում է փորձագետների արդի համակարգ, ինչպես նաև պատշաճ իրավական և գործնական մեխանիզմներ։ Իրականությունը ցույց է տալիս, որ. • Գնահատումները կատարվում են մի քանի լիցենզավորված կազմակերպությունների կողմից, որոնցից որոշները ընտրվել են ոչ հրապարակային մրցույթներով՝ առանց գույքի իրական շուկայական արժեքն արտահայտելու։ • Հարկադիր գնահատման արդյունքները հաճախ հիմնվել են ոչ լիարժեք փաստաթղթերի վրա․ արձանագրությունները կազմվել են առանց տեղազննության՝ ԾԻԳ աշխատակիցների կամ ոլորտում ոչ մասնագիտացված անձանց կողմից։ • Բազմաթիվ դեպքերում գույքի օգտագործման նպատակը (օրինակ՝ որպես բիզնես գործունեության վայր) չի հաշվառվել, ինչպես նաև անտեսվել են շինության կազմում գտնվող այլ բարեկարգումներ, բույսեր, ծառեր և այլն։ • Գոյություն ունի խտրական մոտեցում․ տարբեր սեփականատերերի գույքը գնահատվել է տարբեր չափանիշներով՝ կախված նրանց սոցիալական կամ պաշտոնական կարգավիճակից։ • Գույքի իրական շուկայական արժեքը փաստացի որոշվել է առանց պետություն-սեփականատեր իրական բանակցությունների, իսկ փորձագետների եզրակացությունների վիճարկումը գործնականում անհնարին է եղել՝ դատարանների կողմից երկրորդ փորձաքննություն նշանակելու մերժման արդյունքում։ Բացահայտված են նաև հարկման սխալ քաղաքականության հետևանքներ։ Չնայած Սահմանադրական դատարանի ՍԴՈ-630 որոշմամբ ամրագրվել է, որ օտարման դիմաց ստացված գումարը չի կարող հարկվել որպես եկամուտ, բազմաթիվ անձինք չեն ստացել իրենց եկամտային հարկի վերադարձը՝ չներառվելով համապատասխան ցուցակներում կամ բյուջեում դրա համար չնախատեսված միջոցների հիմքով։ Առաջարկություն 4 1. Ավելացնել գնահատման ոլորտի փորձագետների թվաքանակը և ներդնել հստակ, կարգավորված սերտիֆիկացման համակարգ՝ նոր մասնագետների պատրաստման նպատակով։ 2. Օրենքով սահմանել փորձագիտական եզրակացության տրամադրման սեղմ ժամկետներ և սահմանել պատժամիջոցներ ձգձգումների կամ անընդունելի եզրակացություն տրամադրելու համար։ 3. Ուղղորդել գնահատման թափանցիկ և վերահսկելի ընթացակարգ՝ անկախ վերահսկող մարմնի մասնակցությամբ, ինչը երաշխավորում է բարձր որակ և լեգիտիմություն։ 4. Վերականգնել սեփականատերերի համար գույքի գնահատման արդյունքների վիճարկման գործնական հնարավորությունները՝ ներառյալ դատարանների կողմից երկրորդ փորձաքննության նշանակման իրավունքը։ 5. Հաշվի առնել, որ փորձագիտական եզրակացության տրամադրման համար սահմանված 30-օրյա ժամկետը կարող է անբավարար լինել՝ մասնավորապես այն պայմաններում, երբ ոլորտում առկա է որակյալ և սերտիֆիկացված գնահատողների խիստ պակաս։ Այս պարագայում գնահատման գործընթացի արդյունավետությունն ու որակը կարող են լրջորեն տուժել՝ առաջացնելով կոռուպցիոն ռիսկեր և գործնական խոչընդոտներ։ 6. Պետությունը պետք է մշակի հատուկ ռազմավարություն՝ գնահատման ոլորտի մրցակցությունն ու հասանելիությունը ապահովելու համար՝ բացառելով մոնոպոլիան և բարձր գները, որոնք կդառնան հասանելի միայն ուրջ ֆինանսական կարողություն ունեցող կառուցապատողների համար և կազդեն հատկապես փոքր և միջին ներդրողների և քաղաքացիների վրա։ 7. Հստակեցնել, որ երեսուն օրվա ժամկետը գնահատման համար հնարավորինս իրատեսական և հասկանալի լինի, հաշվի առնելով գործընթացի բարդությունը և մասնագետների թվի սահմանափակությունը, որպեսզի չառաջացվի անհասանելիություն կամ անարդարություն։

Ներկայիս օրենքի փոփոխության նախագծի 11-րդ հոդվածի 4․1 կետում շոշափելի մտահոգություն է առաջացնում հետևյալ կարգավորումը․ << Օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը որոշելիս հաշվի չեն առնվում (չեն գնահատվում) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով չհաշվառված ինքնակամ շենքերը կամ շինությունները>>։ Այսինքն՝ դրանք չեն փոխհատուցվում, չեն ներառվում գույքի շուկայական արժեքի գնահատման հիմքում, անկախ այն հանգամանքից՝ արդյո՞ք այդ կառույցները տարիներով ծառայել են որպես բնակելի տարածք, եկամտի աղբյուր կամ կենսական նշանակության այլ ռեսուրս։ Թեև նախագծի տրամաբանությունը կարող է հիմնված լինել իրավական գրանցման բացակայության վրա, սակայն մարդու հիմնարար իրավունքների պաշտպանության տեսանկյունից՝ այս մոտեցումը ստեղծում է անհամաչափ սահմանափակումներ և մի շարք իրավական խնդիրներ. Անտեսվում է փաստացի գոյություն ունեցող սեփականության իրավունքը։ ՀՀ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածը ամրագրում է սեփականության իրավունքը որպես անձեռնմխելի իրավունք։ Չգրանցված շինությունները՝ անկախ իրենց իրավական կարգավիճակից, հաճախ հանդիսանում են անձանց փաստացի բնակության կամ գործունեության կայուն վայր, որոնք նրանց համար կենսապահովման հիմնական միջոց են։ Այդպիսի գույքից զրկումը՝ առանց որևէ փոխհատուցման, նշանակում է էական միջամտություն սեփականության իրավունքին՝ առանց համարժեք պաշտպանության մեխանիզմների։ ՄԻԵԴ նախադեպային իրավունքի տեանկյունից այս կարգվորումը նույնպես պարունակում է իրավունքների խախտման ռիսկեր։ Եվրոպական դատարանը բազմիցս հաստատել է, որ սեփականության իրավունքի պաշտպանությունը ներառում է ոչ միայն իրավականորեն գրանցված, այլև փաստացի օգտագործվող գույքը։ Առանձնահատուկ նշանակություն ունի նախադեպեր ՄԻԵԴ-ի որոշումը Մինասյան և Սեմիրջյան ընդդեմ Հայաստանի (2009) գործով։ ՄԻԵԴ-ը մերժեց ՀՀ կառավարության այն պնդումը, թե գրանցման բացակայությունը թույլ չի տալիս ճանաչել դիմումատուի գույքային իրավունքը։ Դատարանը եզրակացրեց, որ երբ գույքային իրավունքը փաստացիորեն ընդունվել է պետական մարմինների կողմից, օրինակ՝ առաջարկվել է փոխհատուցում կամ այլ ձևով ճանաչվել է շահը, ապա դա արդեն համարվում է «գույք»՝ Մարդու իրավունքների եվրոպական կոնվենցիայի Առաջին արձանագրության 1-ին հոդվածի իմաստով։ Վճռի 55-րդ կետում ասվում է․ «Գույք» հասկացությունն ինքնուրույն նշանակություն ունի, որը չի սահմանափակվում նյութական իրերի նկատմամբ սեփականության իրավունքով և կապված չէ ներպետական օրենսդրության ձևական դասակարգման հետ։ [...] Յուրաքանչյուր գործով պարզաբանման ենթակա հարցն այն է, թե արդյոք, գործի բոլոր հանգամանքներից ելնելով, դիմումատուն ունեցել է [...] պաշտպանվող նյութական շահ»։ Այսպիսով, գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի ճանաչման համար վճռորոշ է ոչ թե գրանցման իրավական փաստը, այլ՝ փաստացի օգտագործումը, շահի կայուն բնույթը և պետական մարմինների կողմից այդ շահի ճանաչումը։ Նոյնաբովանդակ մեկնաբանություն է տվել նաև ՀՀ Վճռաբեկ դատարանն 2022թ․ դեկտեմբերի 16-ին թիվ ԵԿԴ/0772/02/15 քաղաքացիական գործով կայացված նախադեպային որոշմամբ, որում նշել է՝ օրենսդիրը, սահմանելով օտարվող սեփականության հասկացությունը և դրա համար սահմանելով նախնական և համարժեք փոխհատուցում տրամադրելու իմպերատիվ պահանջ՝ օտարվող սեփականության հասկացության տակ նկատի է ունեցել ոչ միայն անձանց՝ պետական գրանցում ստացած սեփականության իրավունքը, այլ նաև անձանց՝ հաշվառված սեփականության իրավունքի բոլոր օբյեկտները։ Այլ կերպ ասած, հասարակության և պետության կարիքների համար սեփականության օտարման պարագայում նախնական և համարժեք փոխհատուցում պետք է տրամադրվի ոչ միայն այն անձանց, որոնք ունեն պետական գրանցում ստացած սեփականության իրավունք՝ օտարվող սեփականության նկատմամբ, այլ նաև այն անձանց, որ նշված գույքի նկատմամբ ունեն հաշվառված գույքային իրավունքներ։ Առաջարկություն 5․ 1. Պետք է վերանայվի այն մոտեցումը, ըստ որի՝ չգրանցված, բայց փաստացի օգտագործվող շենքերն ու շինությունները չեն ենթարկվում փոխհատուցման։ Խնդիրը լուծելու համար անհրաժեշտ է ապահովել փաստացի օգտագործվող գույքի փոխհատուցում՝ անկախ դրա իրավական գրանցման կարգավիճակից։ 2. Օրենսդրորեն պետք է ամրագրել, որ ինքնակամ կառույցները կարող են հանդիսանալ փոխհատուցման ենթակա «գույք»՝ եթե. o դրանք ապացուցված են որպես փաստացի բնակության, գործունեության կամ եկամտի աղբյուրի կայուն վայր, o դրանց նկատմամբ պետությունն իր գործողություններով ճանաչել է կամ լռելյայն ընդունել շահի գոյությունը։ 3. Իրավական կարգավորումները պետք է համապատասխանեցվեն ՄԻԵԴ նախադեպային իրավունքի պահանջներին՝ մասնավորապես հաշվի առնելով Մինասյան և Սեմիրջյան ընդդեմ Հայաստանի գործով կայացված որոշման չափանիշները, համաձայն որոնց՝ փաստացի ճանաչված շահը կարող է դիտվել որպես պաշտպանվող գույք՝ անկախ գրանցման բացակայությունից։ 4. Պետք է բացառվի այնպիսի կարգավորումների կիրառումը, որոնք հանգեցնում են մարդու փաստացի սեփականության բռնազավթմանը առանց որևէ փոխհատուցման։ Այսպիսի միջամտությունները չեն կարող համարվել համաչափ կամ իրավաչափ՝ Սահմանադրական և միջազգային մարդու իրավունքների պաշտպանության շրջանակում։

Նախագծի 13-րդ հոդվածի, 2-րդ մասի, <<բ>> ենթակետով նախատեսված է հետևյալ կարգավորումը․ « ձեռքբերողի կողմից դեպոզիտ հանձնած գումարը պակաս է դեպոզիտ հանձնելու օրվա դրությամբ սեփականության օտարման դիմաց համարժեք փոխհատուցման ենթակա գումարից, ապա փոխհատուցման գումարը հաշվարկվում է դատարանի կողմից՝ այդ օրվա դրությամբ»։ Այս ձևակերպմամբ, փաստորեն, առաջարկվում է, որ դատարանի կողմից փոխհատուցման գումարը հաշվարկվի ոչ թե այն օրվա դրությամբ, երբ տեղի է ունեցել օտարումը, այլ դեպոզիտ հանձնելու օրվա դրությամբ։ Այս տարբերակումը կարող է էական ազդեցություն ունենալ փոխհատուցման իրավաչափության վրա, հաշվի առնելով, որ դեպոզիտ փոխհատուցումը կարող է հանձնվել դատարանի կողմից որոշում կյացնելուց տարիներ առաջ՝ պայմանավորված դատական երկարաև գործընթացներով։ ՀՀ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի 5-րդ մասի համաձայն․ «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարումն իրականացվում է օրենքով սահմանված բացառիկ դեպքերում և կարգով՝ միայն նախնական և համարժեք փոխհատուցմամբ»։ Սահմանադրական դատարանն իր 2025 թվականի փետրվարի 11-ին կայացրած թիվ ՍԴՈ-1769 որոշմամբ, անդրադառնալով վերոնշյալ կարգավորմանը՝ նշել է հեևյալը․ «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով (հասարակության և պետության կարիքների համար) սեփականության օտարման դեպքում նախնական փոխհատուցման պահանջի՝ որպես Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի 5-րդ մասով ուղղակիորեն ամրագրված սկզբունք-երաշխիքի նպատակը գույքի իրավատիրոջը համարժեք փոխհատուցման ապահովումն է օտարման պահի դրությամբ։ Սեփականության դիմաց փոխհատուցման նախնականության երաշխիքը կոչված է ապահովելու տրամադրված կամ տրամադրման ենթակա համարժեք փոխհատուցումն այն հաշվարկով, որ գույքի իրավատերն իր գույքի օտարման պահին ունենա դրա համարժեք փոխհատուցումը և չկրի փոխհատուցման ուշացման դեպքում օտարված գույքի տնտեսական արժեքի կամ կատարման ենթակա սույն որոշման 97-րդ կետում նշված ծախսերի գումարի հետագայում ի վնաս իրեն շուկայական արժեքի հնարավոր փոփոխության անբարենպաստ հետևանքները»։ Այսպիսով, Սահմանադրական դատարանը հստակ հաստատում է, որ փոխհատուցումը պետք է հաշվարկվի օտարման պահի դրությամբ, քանի որ այդ պահին է սեփականատիրոջը դադարում պատկանել գույքը։ Նախագծի մեջ առկա «դեպոզիտ հանձնելու օրվա դրությամբ» մեխանիզմը հակասում է թե՛ Սահմանադրությանը, թե՛ Սահմանադրական դատարանի որոշմանը։ Այս դրույթը հատկապես վտանգավոր է, քանի որ՝ • Շուկայի արժեքը կարող է տարիների ընթացքում զգալիորեն փոխվել։ Եթե դեպոզիտը հանձնվում է ավելի վաղ՝ օտարման պահից տարիներ առաջ, ապա փոխհատուցման հաշվարկի հիմքում ընկած արժեքը կարող է էապես տարբերվել իրական շուկայական արժեքից։ • Դատական վարույթները կարող են տևել տարիներ։ Այս ընթացքում գույքի արժեքը կարող է բարձրանալ, իսկ սեփականատերը, ի վերջո, կստանա ավելի ցածր փոխհատուցում, ինչը խախտում է «համարժեք փոխհատուցման» սկզբունքը։ • Հակասում է Սահմանադրությանը և ՍԴ որոշումներին։ Հաշվարկի հիմքում պետք է դրվի օտարման ակտի ընդունման օրը կամ, առնվազն, օտարման փաստացի իրագործման օրը, երբ սեփականատերը կորցնում է գույքի նկատմամբ լիազորությունները։ • Սա թույլ է տալիս ձեռքբերող կողմին շահարկել ժամկետները, օրինակ՝ դեպոզիտ հանձնել շուկայի ցածր փուլում և նվազեցնել փոխհատուցումը։ Փաստորեն, սույն խնդիրը դեռևս առկա, և նախագիծով չեն վերացվել նախկին ռիսկերը։ Օրենքի նոր խմբագրումը շարունակում է հակասել Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի 5-րդ մասին, ինչպես նաև Սահմանադրական դատարանի՝ ՍԴՈ-1769 որոշման մեկնաբանություններին։ Առաջարկություն 6 1. Փոփոխել նախագիծը՝ սահմանելով, որ փոխհատուցման գումարի հաշվարկման օրվա հիմքը պետք է լինի՝ փաստացի օտարման օրը, երբ սեփականատերը կորցնում է գույքի նկատմամբ իր սուբյեկտիվ իրավունքը։ 2. Բացառել "դեպոզիտ հանձնելու օրվա դրությամբ" ձևակերպումը, քանի որ այն իրավաչափ չէ։ 3. Նշել, որ դատական վարույթների երկար տևողությունը կարող է հանգեցնել տնտեսական անհավասարության, եթե փոխհատուցումը չի արտահայտում գույքի արդիական արժեքը։

Օրենքի նոր Նախագծի 16-րդ հոդվածի 3-րդ մասի համաձայն․ <<Եթե օտարված սեփականությունը ձեռք բերողի կողմից երկու տարվա ընթացքում չի օգտագործվում, կամ այն անհնար կամ աննպատակահարմար է օգտագործել հանրության գերակա շահ ճանաչելու մասին կառավարության որոշմամբ սահմանած հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով, և եթե կառավարությունը ձեռքբերողին սեփականության օտարումից հետո չորս տարվա ընթացքում կառավարությունն իր որոշմամբ տվյալ սեփականության օգտագործման համար չի սահմանում հանրության այլ գերակա շահ, ապա օտարված սեփականությունը դրա նախկին սեփականատիրոջ պահանջով, այդպիսի պահանջը ներկայացվելուց հետո երկու տարվա ընթացքում օտարվում է նրան սույն օրենքի 11 րդ հոդվածի 2-4-րդ մասերով սահմանված կարգով հաշվարկված գնով>>: Նույն օրենքի 11-րդ հոդվածի 2-4 կետերի վերլուծությունից բխում է, որ եթե ձեռքբերողը չի կարողանում օգտագործել գույքը ծրագրային նպատակով, ապա նախկին սեփականատերը կարող է պահանջել իր գույքը հետ, բայց նոր՝ տվյալ պահի շուկայական արժեքով։ Իսկ շուկայական արժեքը բնութագրվում է հետևյալ կերպ․ «Օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը… վաճառքի առավել հավանական գինն է՝ բաց և մրցակցային շուկայում…» Վերոնշյալ իրավակարգավորումներըը խիստ խնդրահարույց են հետևյալ պատճառաբանություններով․ 1. Նախատեսում են հետ վաճառք գույքի հին սեփականատիրոջը ձեռքբերողի կողմից ծրագիրը չիրականացնելու դեպքում շուկայական գնով, որը շուկայական հարաբերությունների բնույթից ելնելով հիմնականում լինում է ավելի բարձր արժեքով։ Փաստորեն, նախկին սեփականատերը, ով ցանկանում է հետ գնել, ստիպված կլինի վճարել նոր՝ ավելի բարձր գին։ Սա խորապես վատթարացնում է նախկին սեփականատիրոջ իրավական և ֆինանսական դրությունը։ 2. Սա կարող է հանգեցնել ձեռքբերողների կողմից կամայականությունների, քանի որ նրանց կտրվի հնարավորություն, որպեսզի վերջիններս․ o սկզբում ձեռք բերեն գույքը հանրային շահի անվան տակ o ծրագիր չիրականացնեն o ապա գույքը վերադարձնեն գույքի հին սեփականատիրջոջը, սակայն ավելի բարձր գնով Այսինքն՝ փաստացի պետությունը ձեռքբերողի ձախողումից վնաս կրած կողմի՝ նախկին սեփականատիրոջ իրավունքները ոչ թե պաշտպանում է, այլ իր գործողություններով վերջինիս պատճառում է ֆինանսական ծանր ռիսկեր։ 3. Այս դրութով ահնիմն արտոնյալ կարագավիճակ է ստեղծվում ձեռբերողների համար։ Վերջիններիս ոչ թափանցիկ, առանց օրենքով սահմանված մրցութի ընտրությունից հետո նախատեսվում է ևս մեկ երաշխիք, այն է՝ չիրագործել ծրագիրը, առանց որևէ պատասխանատվություն կրելու դրա համար։ Նախկին սեփականատերը կարող են ունենալ ողջամին կանխավարկած, որ ծրագիրը ապահով ձեռբերողների ձեռքում է, այն իրականավցելու է, այլ ոչ թե ոչ միայն չի իրականացվելու, այլև որ համաչափ ֆինանսական բեռ է առաջացնելու սեփականատերերի համար։ Այս իրավական երաշխիքները կարող են խթան հանդիսանալ, որ ձեռքբերողներն իրենք այնքան շահագրգռված չլինեն ծրագրի իրականցմամբ, քանի որ նույնիսկ չիրականցման պարագայում ֆինանսական բեռն ընկնում է նախկին սեփականատերերի վրա։ Առաջարկություն 7 1. Հստակեցնել իրավական նպատակը․ Նախատեսվող հետվաճառքի մեխանիզմի նպատակն ըստ էության պետք է լինի նախկին սեփականատիրոջ իրավունքների վերականգնումը, երբ ծրագիրը չի իրականացվում։ Սակայն գործող ձևակերպմամբ այն վերածվում է նոր ֆինանսական բեռի։ Անհրաժեշտ է փոփոխել դրույթը այնպես, որ նախկին սեփականատերը գույքը հետ ստանա ոչ թե տվյալ պահի շուկայական գնով, այլ գոնե սկզբնական օտարման գնով՝ համապատասխանեցված լրացուցիչ փոխհատուցմամբ։ 2. Նախատեսել պատասխանատվության ծրագրի ձեռքբերողների համար․ Օրենքում պետք է ներառել այնպիսի կարգավորումներ, որոնցով ձեռքբերողները կկրեն իրավական պատասխանատվություն՝ ծրագրի չիրականացման դեպքում։ Սա կկանխի ձեռքբերողների իրավակարգավորումների շահարկումը, կամայականությունները։ 3. Անհրաժեշտ է իրավական մեխանիզմ նախատեսել, որը կսահմանի ընտրության հնարավորություն նախկին սեփականատիրոջ համար․ Օրենքով պետք է նախատեսել, որ նման պարագայում նախկին սեփականատերը կարող է ընտրել՝ • ա) վերադարձնել գույքը իրեն նույն գնով, ինչ գինը պետությունը վճարել էր իրեն, կամ • բ) ստանալ լրացուցիչ փոխհատուցում ձեռքբերողի չիրականացված ծրագրի հետևանքով կրած վնասների համար։ 4. Պահանջել ծրագրային հստակ գնահատում, մրցույթային կարգով, թափանցիկ եղանակով ծրագրի ձեռքբերողների ընտրություն և ժամկետների վերահսկման արդյունավետ մեխանիզմ․ Օրենքում անհրաժեշտ է ներդնել հստակ և պարտադիր մեխանիզմներ՝ ծրագրի ձեռքբերողների ընտրության համար, ծրագրի իրականացման վերահսկման և գնահատման համար, ինչը թույլ կտա մինչև իրավահարաբերությունների վերադարձի փուլը կանխել չիրականացված նախագծերը։ Կարող են նախատեսվել ծրագրի իրականացման փուլային ստոգումներ՝ նախապես սահմանված ժամկետներով՝ կախված ծրագրի մասշտաբից։

«Գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի փոփոխման նախագծի հոդված 18-ի համաձայն՝ <<«Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» օրենքով նախատեսված դեպքերում գնահատում իրականացնելու համար գնահատողը, որպես պարտադիր ապահովագրություն, պարտավոր է ապահովագրել գնահատման յուրաքանչյուր հաշվետվության մասով իր քաղաքացիական պատասխանատվությունը` առնվազն գնահատման ենթակա գույքի գնահատված արժեքից երեսուն տոկոսով ավելի ապահովագրական գումարով>>: Նշված կարգավորումը ենթադրում է, որ յուրաքանչյուր գույքի գնահատման դեպքում գնահատողը պետք է ապահովագրվի առնվազն այդ գույքի գնահատված արժեքի 30 տոկոսով, ինչը չափազանց բարձր ապահովագրական բեռ է, հատկապես անկախ գնահատողների համար։ Այս պահանջն առաջացնում է մի շարք ռիսկեր․ 1. Գների աճ գույքի գնահատման ոլորտում։ Ծառայությունների ինքնարժեքի զգալի աճը կհանգեցնի շուկայական գների բարձրացման, ինչի հետևանքով գույքի սեփականատերերը՝ հատկապես սոցիալապես անապահով խմբերից, չեն կարողանա դիմել գույքի անկախ գնահատման համար։ 2. Կոռուպցիոն ռիսկեր։ Եթե անկախ գնահատողները դուրս մղվեն շուկայից, և կարողանան մուտք գործել միայն ֆինանսապես հզոր սուբյեկտներ, ապա գույքի գնահատման գործընթացը կարող է մենաշնորհվել, հատկապես՝ կառուցապատողների կողմից, ինչը վտանգում է օբյեկտիվության և անկողմնակալության սկզբունքները։ 3. Նման սահմանափակումն իրականում խաթարում է գույքի սեփականատիրոջ և ձեռքբերողների միջև հավասարությունը, քանի որ քաղաքացին զրկվում է հավասար մրցակցության պայմաններում իր իրավունքները պաշտպանելու հնարավորությունից՝ չունենալով ֆինանսական միջոցներ՝ անկախ և հուսալի գնահատող ներգրավելու համար։ Առաջարկություն 8 Նպատակահարմար է վերանայել պարտադիր ապահովագրության կարգավորումը՝ հաշվի առնելով գույքի գնահատման համաչափությունը, սոցիալական և մրցակցային հետևանքները։ Հատկապես՝ • սահմանել ավելի փոքր ապահովագրական գումարի չափ գնահատողների համար, որպեսզի այն հասանելի լինի քիչ ֆինանսական միջոցների տրապետող գույքի սեփականատերերի համար և չհանգեցնի կամայականությունների կառուցապատողների կողմից

Հանրության գերակա շահ հասկացությունը ՀՀ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի 5-րդ մասում ամրագրված է որպես սեփականության իրավունքի սահմանափակման բացառիկ հիմք, որի հիման վրա թույլատրելի է սեփականության օտարում՝ միայն օրենքով սահմանված բացառիկ դեպքերում և կարգով, նախնական և համարժեք փոխհատուցմամբ։ Ինչպես արձանագրել է ՀՀ Սահմանադրական դատարանը իր ՍԴՈ-92 և ՍԴՈ-630 որոշումներով, գույքի օտարման ողջ գործընթացը պետք է ունենա օրենսդրական հիմք, և ոչ թե միայն գործադիր մարմնի կողմից ընդունված ենթաօրենսդրական ակտ: ՍԴՈ-92 որոշմամբ ՍԴ-ն հատուկ ընդգծել է, որ ՀՀ կառավարությունը չի կարող անշարժ գույքի օտարման այնպիսի ընթացակարգ սահմանել, որը նրան կլիազորի այդպիսի իրավունք։ Այդ գործընթացը պետք է կարգավորվի բացառապես օրենքով, այդ թվում՝ յուրաքանչյուր գույքի նկատմամբ օրենքով նախատեսված կոնկրետ ընթացակարգերով։ Ավելին, ՍԴ-ն նշել է, որ օրենքով պետք է հստակ սահմանվի, թե հանրության ինչ կարիքի համար է կատարվում այդ օտարումը, ինչ չափորոշիչներով է որոշվում «բացառիկ» և «գերակա» բնույթը, ինչ մեխանիզմներով է իրականացվում փոխհատուցումը։ Սակայն ներկայումս գործող օրենքը՝ «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին», չնայած հայտարարում է այդ նպատակները, իրականում չի տալիս հանրության գերակա շահ հասկացության բովանդակային սահմանումը, այլ սահմանափակվում է միայն վերացական սկզբունքներով: Այս մոտեցումն ամրագրված է նաև Մարդու իրավունքների եվրոպական դատարանի պրակտիկայում. գույքի օտարումը պետք է լինի օրենքով սահմանված, հակառակ դեպքում խախտվում է գույքային իրավունքը։ ՄԻԵԴ պրակտիկայում ընդունված է, որ․ «եթե գույքի օտարման հիմքերը կամ ընթացակարգը հիմնված են ենթաօրենսդրական ակտերի վրա՝ առանց բավարար օրենսդրական հիմքի, ապա խախտվում է «օրենքով սահմանված կարգով» պահանջը՝ անկախ գործընթացի նպատակից կամ փոխհատուցման առկայությունից»։ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի և ՄԻԵԴ-ի չափանիշների համադրությունից հետևում է, որ գույքի օտարումը պետք է բավարարի երեք համաժամանակյա պայման՝ 1. Սահմանված լինի օրենքով, 2. Ի շահ հանրության, 3. Ունենա նախնական և համարժեք փոխհատուցում։ Սակայն եթե այս երեքից գոնե մեկը խախտված է, այդ թվում՝ առաջինը՝ օրենսդրական հիմքի բացակայությունը կամ հանրության գերակա շահի բովանդակային չհստակեցումը, ապա ամբողջ գործընթացն արդեն իսկ ենթակա է անվավեր ճանաչման։ Այս ամենից ակնհայտ է, որ գործող օրենսդրությամբ «հանրության գերակա շահ» հասկացությունն ունի ոչ բավարար իրավական որոշակիություն։ Հետևաբար, գործադիր մարմինը՝ ՀՀ կառավարությունը, փաստացի մեկնաբանում և կիրառում է այդ հասկացությունը՝ ըստ իր հայեցողության, ինչը հակասում է Սահմանադրական դատարանի որոշումներին (ՍԴՈ-92, ՍԴՈ-630, ՍԴՈ-815), ՀՀ Սահմանադրությանը (Հոդված 60), և ՄԻԵԴ նախադեպերին։ Այսօր անգամ այն բանից հետո, երբ ընդունվել է «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» օրենքը, որի փոփոխության նախագծով 7-րդ հոդվածում նախատեսված են պայմաններ, որոնց միաժամանակյա առկայության դեպքում կարող է միայն գույքը ճանաչվել հանրության գերակա շահ, այն շարունակում է չլուծել ՍԴՈ-92 որոշմամբ ձևակերպված հիմնական հարցը՝ հանրային գերակա շահի հստակ իրավական սահմանման, իրական հիմնավորվածության չափանիշների, և գործադրման կանխատեսելիության բացակայությունը։ Հետևաբար, Կառավարության կողմից հանրային գերակա շահի ճանաչման ցանկացած որոշում, որը հիմնված է միայն ենթաօրենսդրական ակտի՝ կառավարության որոշման վրա, իրավաչափ չէ Սահմանադրության և ՄԻԵԴ չափանիշների համատեքստում։ Պատճառն այն է, որ ՀՀ սահմանադրության համաձայն օրենքները Ազգային ժողովի կողմից ընդունվող օրենսդրական ակտերն են, ու եթե ՀՀ սահմանադրությամբ սահմանված է, որ գույքի օտարումը չի կարող կատարվել այլ կերպ, քան օրենքով սահմանված կարգով, ապա ենթաօրենսդրական ակտի հիման վրա իրականացված օտարման գործընթացը ինքնին չի կարող համապատասխանել Մարդու իրավունքների եվրոպական կոնվենցիայի Թիվ 1 Արձանագրության 1-ին հոդվածի <<օրենքով սահմանված կարգով>> արտահայտության պահանջին։ Առաջարկություն 9․Օրենսդրական սահմանում և չափանիշների հաստատում ՀՀ Ազգային ժողովը պետք է մշակի և ընդունի առանձին դրույթներ՝ «Հանրության գերակա շահ» հասկացության կոնկրետ և բովանդակային սահմանման համար, որոնք կներառվեն համապատասխան օրենքում։ Այդ դրույթները պետք է ամրագրեն՝ 1. Այդ հասկացության հստակ սահմանումը, ներառյալ՝ ի՞նչ կարիքների բավարարման համար կարող է այն օգտագործվել (օր.՝ բնական աղետներից պաշտպանություն, ռազմավարական ենթակառուցվածքներ, առողջապահություն և այլն), 2. «Բացառիկ» և «գերակա» բնույթի գնահատման չափորոշիչների սահմանում, որոնք հնարավորություն կտան գնահատելու՝ երբ և ինչպես է հանրային շահը գերակայում անհատի շահին, 3. Անկախ և մասնագիտական մարմնի ներգրավմամբ հիմնավորման մեխանիզմ, որը պետք է նախորդի յուրաքանչյուր գույքի «հանրային գերակա շահ» ճանաչման որոշմանը՝ ապահովելով փաստական և ոչ թե սոսկ քաղաքական հիմնավորում, 4. Կարգավորում, ըստ որի Կառավարության որոշումը կարող է գործել միայն այն դեպքում, երբ հստակ նշված է համապատասխան օրենսդրական հիմքը և սահմանումը։

«Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» ՀՀ օրենքի նախագծի, Հոդված 12-ի, մաս 5-ով սահմանվում է, որ․ «Եթե օտարվող սեփականության սեփականատերը և օտարվող սեփականության նկատմամբ գույքային իրավունքներ ունեցողները ձեռքբերողի կողմից փոխհատուցման գումարը դեպոզիտ հանձնելու մասին սույն օրենքի 17-րդ հոդվածով սահմանված կարգով պատշաճ ծանուցվելուց հետո երկշաբաթյա ժամկետում չեն ստանում դեպոզիտ հանձնված գումարը, ապա օտարվող սեփականության նկատմամբ սեփականության իրավունքը ձեռքբերողին է փոխանցվում օրենքի ուժով՝ փոխհատուցման ենթակա գումարը դեպոզիտ հանձնելուն հաջորդող երեսուներորդ օրը, և այդ հիմքով դադարեցվում են նաև օտարվող սեփականության նկատմամբ առկա գույքային իրավունքները, սահմանափակումները և ծանրաբեռնվածությունները»։ Սույն հոդվածով նախատեսված կարգավորումը վտանգավոր պրակտիկայի հիմք է հանդիսանում։ Գույքի նկատմամբ գրանցված բոլոր գույքային իրավունքները ինքնաբերաբար դադարեցվում են առանց որևէ իրավական պաշտպանության միջոցի նախատեսման։ Նշված ձևակերպմամբ, երբ անձը չի ստանում դեպոզիտ հանձված փոխհատուցումը, ոչ միայն դադարում է վերջինիս սեփականության իրավունքը, այլև օրենքի ուժով դադարվում են գույքի նկատմամբ առկա բոլոր գույքային իրավունքները, սահմանափակումները և ծանրաբեռնվածությունները։ Նման գույքային իրավունքներ կարող են լինել՝ • գրավի իրավունքներ, օրինակ՝ վարկային պարտավորության ապահովում բանկի կամ այլ ֆինանսական հաստատության օգտին, • վարձակալության կամ վարձատու օգտագործման իրավունքներ, • կամ այլ սահմանափակումներ, որոնք հաճախ ուղղակիորեն կապված են գույքի շահագործման հնարավորության հետ և հանդիսանում են բնակիչների եկամուտ ստանալու միակ աղբյուրը։ Այս դրույթը ենթադրում է, որ տվյալ գույքի նկատմամբ ոչ միայն սեփականատերը, այլ նաև գրանցված այլ անձինք՝ օրինակ գրավառուներ կամ ծառայություն իրականացնողներ, ինքնաբար զրկվում են իրենց իրավունքներից, նույնիսկ եթե վերջիններս որևէ կերպ առնչություն չունեն փոխհատուցման ստանալու գործընթացին ։ Նման լուծումն ակնհայտորեն հակասում է իրավունքի կանխատեսելիության և սեփականության պաշտպանության սկզբունքներին՝ ամրագրված ՀՀ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածում և Մարդու իրավունքների եվրոպական կոնվենցիայի առաջին արձանագրության 1-ին հոդվածում։ Բացի այդ, այս մեխանիզմը կոպիտ միջամտություն է անձանց սոցիալ-տնտեսական իրավունքներին։ Գույքի նկատմամբ նման գույքային իրավունքների դադարեցումը կարող է հանգեցնել նրան, որ քաղաքացին զրկվի ոչ միայն իր գույքից, այլ նաև՝ իր կապիտալից, ապահովագրական կամ կրթական գործարքներ կատարելու հնարավորությունից, կամ պարզապես իր միակ եկամտի աղբյուրից։ Օրինակ՝ եթե այդ գույքն օգտագործվում է որպես կոմերցիոն տարածք կամ տրված է վարձակալության, ապա այդ անձը զրկվում է ապրուստի միջոցներից առանց իր կամքի և առանց փոխհատուցման։ Հնարավոր է նաև իրավիճակ, երբ գույքի վրա գրանցված գրավի իրավունքի առկայության պայմաններում վարկառուն շարունակում է սպասարկել իր պարտավորությունը, բայց զրկվում է գրավից որպես ապահովման միջոցից՝ չստանալով համարժեք պաշտպանություն կամ փոխհատուցում։ Կարող են լինել էլ ավելի ճակատագրական իրադրություններ, երբ այդ եկամտի միակ աղբյուրն անհրաժեշտ լինի անձանց կյանքը փրկելու, կրթություն ստանալու համար, որից մարդիկ ակնհայտորեն կզրկվեն այդ պարագայում։ Արդյունքում ստեղծվում է համակարգ, որտեղ օտարման գործընթացը ուղղակիորեն հոգում է կառուցապատողների կամ պետության շահով գործող սուբյեկտների շահերը, բայց առանց բավարար երաշխիքների հանրային շահերի հավասարակշռված գնահատման կամ անհատական իրավունքի պաշտպանության համար։ Առաջարկություն 10․ Խստիվ անհրաժեշտ է վերանայել և սահմանափակել սույն հոդվածով նախատեսված բոլոր գույքային իրավունքների ինքնաբերաբար դադարեցման մեխանիզմը։ 1. Սահմանել, որ գույքի նկատմամբ գրանցված գույքային իրավունքները չեն դադարում ավտոմատ կերպով, այլ յուրաքանչյուր դեպքում իրականացվում է իրավական վերլուծություն՝ հաշվի առնելով շահառուների կարգավիճակը, այդ իրավունքների բնույթը և կիրառման պայմանները։ 2. Սահմանել, որ միայն դատարանի որոշմամբ կարող են դադարեցվել գույքային իրավունքները, և այն պարտադիր պետք է հիմնավորված լինի, այդ թվում՝ յուրաքանչյուր իրավունք կրող անձի պատշաճ ծանուցմամբ և լսման իրավունքով։ 3. Սահմանել, որ գույքի նկատմամբ գրանցված գրավի իրավունքները, սերվիտուտները և վարձակալության իրավունքները պահպանվում են՝ անկախ սեփականության իրավունքի փոխանցման հանգամանքից, եթե չապացուցվի հակառակը հանրային գերակա շահերի բավարար հիմնավորմամբ։ 4. Ապահովել այնպիսի կարգավորում, որ հնարավորություն տրվի սոցիալապես խոցելի խմբերին շարունակել օգտվել իրենց գույքից մինչև վերջնական փոխհատուցման տրամադրումը և այլընտրանքային եկամտի աղբյուրի ստեղծումը։

Օրենքի Նախագածի 13-րդ հոդվածի 2-րդ կետով սահմանվում է, որ․ <<2. Սույն օրենքի 4-10-րդ հոդվածներն ունեն հետադարձ ուժ, և դրանց գործողությունը տարածվում է նաև մինչ սույն օրենքն ուժի մեջ մտնելը կառավարության կողմից կայացված` գերակա շահ ճանաչելու վերաբերյալ որոշումների հիման վրա սեփականության օտարման հարաբերությունների նկատմամբ, եթե մինչ սույն օրենքն ուժի մեջ մտնելն օտարվող սեփականության նկատմամբ չի գրանցվել ձեռքբերողի սեփականության իրավունքը կամ ձեռքբերողը սեփականության օտարման հայցով դատարան չի դիմել>>։ Հետադարձ ուժի վերաբերյալ վերը նշված կարգավորումը խորը մտահոգություններ է առաջացնում իրավական կանխատեսելիության և օրենքի գերակայության սկզբունքների պահպանման տեսանկյունից։ Նախագիծը հնարավորություն է տալիս նոր սահմանված դրույթները, որոնք առերևույթ սահմանում են խստացումներ, վատթարացնում են անձի վիճակը՝ կապված գույքի օտարման, գույքային իրավունքների դադարեցման կամ փոխհատուցման նոր կարգերի հետ, կիրառել այն հարաբերությունների նկատմամբ, որոնք ծագել են մինչ այդ օրենքի ուժի մեջ մտնելը։ Սա հակասում է Հայաստանի Հանրապետության Սահմանադրության 73-րդ հոդվածի կարգավորմանը։ Իսկ տվյալ դեպքում օրենքով նախատեսված կարգավորումները չեն հանդիսանում միայն բարելավող և պարունակում է մի շարք կարգավորումեր, որոնք փաստացի վատթարացնում են անձանց իրավական վիճակը, որոնք արդեն իսկ քննարկեցինք։ Դրանք կարող են որոշ դեպքերում էականորեն սահմանափակել սեփականատերերի իրավունքները՝ հետին թվով կիրառելով նոր իրավական պահանջներ և այդպիսով վտանգելով գույքի նկատմամբ արդեն իսկ գոյություն ունեցող ակնկալիքները։ Բացի այդ, տվյալ մոտեցումը խաթարում է դատավարական հավասարության և արդյունավետ իրավական պաշտպանության սկզբունքները։ Եթե քաղաքացին նախորդ օրենքի շրջանակներում իրավական վստահություն է ունեցել, ապա նոր կարգավորումների հետին թվով կիրառումը կարող է այդ վստահությունը նսեմացնել՝ անհիմն սահմանափակելով նրա գույքային իրավունքներն ու վերանայելով փոխհատուցման տրամադրման պայմանները։ Առաջարկություն 11 Անհրաժեշտ է ամբողջովին հանել հետադարձ ուժ նախատեսող վերոնշյալ կարգավորումը, որը հանգեցնում է անձանց իրավական վիճակի վատթարացման։

Ծանոթանալով ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ ՀՀ օրենքում (այսուհետ՝ Օրենք) փոփոխություններ կատարելու մասին հիմնավորումներին ակամայից այնպիսի կարծիքի ենք հանգում, որ բոլոր այն գնահատողները գերակա շահ հանդիսացող տարածքներում իրականացրել են ոչ պատշաճ գնահատման աշխատանքներ, որը չի համապատասխանում իրականությանը։ Նշված հանգամանքը մեկ օրինակով․ ․Հայտնի է, որ «Արագածոտնի մարզի Ապարան համայնքում գտնվող որոշ տարածքների նկատմամբ հանրության գերակա շահ ճանաչելու մասին» 2021 թվականի հոկտեմբերի 07-ի թիվ 1661-Ա ՀՀ կառավարության որոշման շրջանակներում կատարված գնահատման արդյունքներից քաղաքացիները դժգոհ են։ Սակայն ամենայն խորությամբ ուսումնասիրելով փաստացի առուվաճառքի գործարքները միանշանակ կարելի է հանգել այն կարծիքին, որ դեռևս մինչև իրացման գործընթաց սկսելը հողամասերի շուկայական գները էական կերպով չէին աճել, իսկ իրացման գործընթացի մեկնարկից սկսած բաց հրապարակային տեղեկություններ ուսումնասիրելիս կարելի է հանգել այն դատողությանը, որ Ապարան համայնքում ընդգրկված վաճառքի հանված հողամասերը առաջարկվում էին շուկայական իրական գնից անգամներով (բարձր) տարբերվող գնով։ Սակայն, իրականում նման բարձր գներով որևէ գործարք չի կնքվել։ Ավելին, Ապարան համայնքի բոլոր այն տարածքներում, որոնք ընդգրկված չեն եղել հանրության գերակա շահ ճանաչված տարածքում գները մնացել էին անփոփոխ կամ դրանց տարբերությունը աննշան էր, ընդ որում պետք է նշել, որ այդ տարածքները գտնվում են միևնույն տարածագնահատման գոտում, որում գտնվում են հանրության գերակա շահ ճանաչված տարածքները։ Բերված օրինակը կարող ենք պրոյեկտել գրեթե բոլոր այն տարածքների վրա, որոնք ճանաչվել են հանրության գերակա շահ։ Հիմք ընդունելով վերոգրյալը պետք է նշել, որ համաձայն Օրենքի 11-րդ հոդվածի 4-րդ կետի /մեջբերում/՝ 4. Օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը չպետք է ներառի սեփականության արժեքի որևէ նվազեցում կամ ավելացում, որը պայմանավորված է հետևյալ պատճառներից որևէ մեկով՝ ա) այն նպատակով, որի համար օտարվում է սեփականությունը. բ) հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման հանգամանքով. գ) ձեռքբերողի ցանկացած նախնական գործողությամբ, որը կապված է հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման հետ (այդ թվում՝ նախնական ուսումնասիրությունը). դ) սեփականության նկատմամբ առկա գույքային իրավունքներով /մեջբերման ավարտ/: Սա նշանակում է, որ գնահատողը գնահատելիս պետք է դիտարկի անշարժ գույքի շուկայի այնպիսի պայմանները, որոնք ձևավորված են գնահատման ամսաթվի դրությամբ և չպետք է հաշվի առնվի այն գները, որոնք հանրության գերակա շահ ճանաչելու հանգամանքով պայմանավորված առաջարկվում են շուկայի գներից էականորեն ավելի։ Սա նշանակում է, որ հանրության գերակա շահ ճանաչված տարածներում իրականացվող ծրագրերը որևէ կերպ չպետք գնի վրա ազդեցություն ունենան, իսկ նման ազդեծության հայտնաբերելու դեպքում գնահատողը այդ ազդեցությունը պետք է բացառի, այսինքն պետք է հաշվի չառնի։ Հաշվի առնելով վերոգրյալը և նկատի ունենալով Օրենքի 11-րդ հոդվածի 2-րդ կետով ամրագրված օտարվող սեփականության շուկայական արժեքի սահմանումը /մեջբերում/՝ «օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը բաց և մրցակցային շուկայում սեփականություն հանդիսացող գույքի վաճառողի և գնորդի գիտակցաբար, արդարացի առևտրի պայմանների պահպանմամբ և օրինական գործողությունների արդյունքում ձևավորվող, գույքի վաճառքի առավել հավանական գինն է: Եթե օտարվող սեփականության համար առկա չէ համապատասխան բաց և մրցակցային շուկա, ապա սեփականության շուկայական արժեքը որոշվում է այնպիսի հաշվարկման մեթոդով, որն արդարացի կհամարի դատարանը» /մեջբերման ավարտ/, ապա նման պայմաններում գնահատողը գույքի (անշարժ գույք և շարժական գույք) շուկայական արժեքի գնահատման ժամանակ առաջնորդվում է «ՀՀ գնահատման ստանդարտները, ինչպես նաև գնահատողի վարքագծին ներկայացվող պահանջները սահմանվելու մասին» ՀՀ կառավարության թիվ 1355-Ն որոշմամբ սահմանված դրույթներով (գնահատման ստանդարտներով)։ Միաժամանակ պետք է նշենք, որ այո, նախկինում, երբ նոր սկիզբ առավ Օրենքի գործածումը, արձանագրվել են շատ դեպքեր երբ ոչ պատշաճ գնահատման հետևանքով քաղաքացիները ստացել են ոչ համարժեք փոխհատուցում։ Սակայն, վերջին տարիների դիտարկումը թույլ է տալիս կարծիք կազմել, որ քաղաքացիների անհամաձայնությունը ուղղակի կերպով կախված չէ ոչ պատշաճ գնահատման արդյունքներից, այլ կարող են լինել ստորև բերված պատճառներից կամ պատճառների խմբից․ 1․ Կախված հոգեբանական այն տեսանկյունից, որ քաղաքացիները երկար տարիներ ապրելով կամ այն տանը, չեն ցանկանում բնակության վայրի փոփոպություններ, ինչը պայմանավորված կենսական շահերով և այլ հոգեբանական դրսևորումներով (հիշողություն, կենսակերպ և այլն): 2. Բնակիչները ցանկանում են կառուցվող նախագծային շենքերում ստանալ միևնույն մակերեսով համարժեք տարածքներ, իսկ մինչ նախագծի ավարտը ստանալ վարձավճարի փոխհատուցում տվյալ տարածքում իր զբաղեցրած մակերեսի համաչափ կամ ստանալ փոխհատուցում այդ տարածներում նախատեսված վաճառքի գներով, որը ըստ էության հակասում է Օրենքի 11-րդ հոդվածի 4-րդ կետով նախատեսված դրույթներին։ 3․ Մեկ այլ պատճառ էլ, որ նկատվում է, անհիմն պատճառներով հնարավորինս ավել գումար հատուցում ստանալու ակնկալիք ունեցող քաղաքացիներն են և նման դեպքերում կարծում ենք, որ նույնիսկ ոչ թե 30%, այլ նույնիսկ 100 % գնահատված արժեքի հավելյալ գումար տրամադրելու դեպքում այդ քաղաքացիները միևնույն է դժգոհելու են։ 4․ Քաղաքացիները նաև դժգոհում էին այն երևույթից, որ գնահատողները առաջնորդվելով գնահատման առաջադրանքով չէին գնահատում ինքնակամ շինությունները, ինչպես նաև գնահատման ժամանակ երբեմն գնահատողը պատշաճ տեղազննում իրականացնելու հնարավորություն չունենալով, գնահատման ժամանակ հաշվի է առել արձանագրությունում արտացոլված տվյալները, որը այնուհետև քաղաքացու կողմից վիճարկվել է։ Այսինքն ստացվում է, որ մի կողմից քաղաքացին խոչընդոտում է տեղազննման աշխատանքները, իսկ դրանց չիրականացման ժամանակ վիճարկման համար որպես հանգամանք նշում է տեղազննման աշխատանքներ չկատարելը։ Բացի այդ առկա են այլ խնդիրներ, որոնք դեռևս կարգավորման կարիք ունեն, օրինակ արդյոք որպես անշարժ հուշարձան ընդգրկված հանրության գերակա շահ հանդիսացող անշարժ գույքի օբյեկտի հաշվառված ինքնակամ շինությունները պետք է գնահատել թե ոչ, իսկ ինչպես պետք է գնահատել ինքնակամ շինությունները, պետք է դիտարկել պայմանականորեն ընդունելով որպես սեփականություն թե հաշվի առնել դրանց վրա կատարված ծախսերը, այսինքն գնահատվել միայն վերաարտադրման ծախսերը։ Հարցերը բազմապիսի են և Օրենքում ներկայացված փոփոխությունները և լրացումները լիարժեք կարգավորման չեն հանգեցնում։ Սույնի հետ կապված առարկվում է օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը որոշելու համար, կատարել լրացումներ «ՀՀ գնահատման ստանդարտները, ինչպես նաև գնահատողի վարքագծին ներկայացվող պահանջները սահմանվելու մասին» ՀՀ կառավարության թիվ 1355-Ն որոշման մեջ որպես առանձին դեպք սահմանել Հանրության գերակա շահ հանդիսացող գույքի գնահատման համար անհրաժեշտ պայմանները և սահմանափակումները, որի համար անհրաժեշտ է ներգրավել գնահատող համայնքի և լիազոր մարմնի ողջ ներուժը։ Միաժամանակ պետք է նշենք, որ Օրենքում առաջարկվող մեթոդաբանության որոշ եղանակները պարզ չեն, մասնավորեցված․ 1․ Արդյոք ատիվ շուկաներ համարվող որոշ անշարժ գույքի տեսակներ գնահատելիս պետք է դիտարկել հողամասը առանց բարելավումների։ Օրինակ՝ Երևան քաղաքի Կենտրոն կամ Արաբկիր վարչական շրջաններում շինություններից ազատ հողամասեր հազվադեպ են շրջանառվում և նման դեպքերում առավել հուսալի արդյունքի կարելի հասնել կիրառելով գնահատման մնացորդային մեթոդը։ 2․ Արդյոք Երևան քաղաքում անշարժ գույքի շուկան ծառերի բերքատվությունը որպես գնագոյացման գործոն հաշվի է առնում։ 3․ Ներքին հարդարման ներքին վիճակը <<միջին վիճակը>> ինչպիսի վիճակ է և արդյոք գնահատողը կարող է նման պայմաններում ներքին տարածքների տեղազննման աշխատանքներ չկատարել։ 4․ Հիմնավորման մեջ նշված է ՝ առանձնահատուկ մեթոդաբանության ու չափանիշների բացակայության պայմաններում գնահատման գործընթացում կարող են հաշվի չառնվել գույքի` սեփականատիրոջ համար ունեցող արժեքի վրա ուղղակիորեն ազդող այնպիսի հանգամանքներ, ինչպիսին է, օրինակ` գույքը սեփականատիրոջ եկամտի միակ աղբյուրը լինելը։ Վերոգրյալի հետ կապված պետք է նշել, որ շուկայական արժեք գանահարելիս հաշվի են առնվում բացառապես գույքի արժեքը ձևավորող այն գնագոյացման գործոնները, որոնք պայմանավորված են շուկայի ընթացիկ վիճակով և չեն կարող պայմանավորված լինել եկամտի աղբյուրների քանակից։ Գնահատողի համար նախատեսված պատասխանատվության ապահովագրման նախատեսվող կարգավորումները կարող են հանգեցնել այնպիսի ռիսկերի, որ մի դեպքում գնահատողները կխուսափեն նման գնահատումներից կամ դրանց դիմաց ծառայությունների գումարները կաճեն շեշտակի, ինչը կարող է ծագել պայմանավորված նրանով, որ Օրենքի կարգավորումներով յուրաքանչյուր անհամաձայնության դեպքում, առնաց պարզելու գնահատման արդյունքների արժանահավատության հանգամանքը ապահովագրման հատուցման հաշվին։

«ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ Հոդված 1. «Գնահատման գործունեության մասին» 2005 թվականի հոկտեմբերի 4-ի ՀՕ-189-Ն օրենքի 18-րդ հոդվածի 2-րդ մասը լրացնել հետևյալ նախադասությամբ. «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» օրենքով նախատեսված դեպքերում գնահատում իրականացնելու համար գնահատողը, որպես պարտադիր ապահովագրություն, պարտավոր է ապահովագրել գնահատման յուրաքանչյուր հաշվետվության մասով իր քաղաքացիական պատասխանատվությունը` առնվազն գնահատման ենթակա գույքի գնահատված արժեքից երեսուն տոկոսով ավելի ապահովագրական գումարով:»: Այս կապակցությամբ անհրաժեշտ է պարզաբանել հետևյալը. 1. Ինչպե՞ս է մեկնաբանվում քաղաքացիական պատասխանատվություն եզրույթը (Ապահովագրության և ապահովագրական գործունեության մասին ՀՀ օրենքում նման եզրույթ չկա սահմանված) 2. Ի՞նչ ժամկետով է ապահովագրվում (հաճախ նման ծրագրերը կամ դատական կարգով օտարումները տևում են մինչև 8 տարի) 3. Ե՞րբ է ապահովագրում՝ դատական կարգով օտարման անհրաժեշտություն առաջանալու դեպքում թե նախօրոք (եթե ապահովագրությունը վերաբերվում է բոլոր հաշվետվություններին՝ ապա նման ծառայությունների ձեռք բերման բյուջեն անհամեմատ կբարձրանա և պետական կամ համայնքային ծրագրերի դեպքում անմիջաիկանորեն կավելացնի բյուջեի ծախսերի) 4. Արդյո՞ք գործնականում հնարավոր է ապահովագրել նույն գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ նույն ժամանակահատվածի համար կազմված գնահատման հաշվետվությունը նույն կամ տարբեր ապահովագրական ընկերություններում 5. Երկու տարբեր գնահատման հաշվետվություններից ցածր արժեքով գնահատված հաշվետվության ապահովագրության դեպքում ո՞ր ռիսկերն են ապահովագրվում, սույն օրենքի փոփոխության իմաստով ձեռք բերողը և սեփականատերը ցածր գնահատված արժեքով հաշվետվության մասով որևէ ռիսկ չեն կրում 5. Ինչ կարգավորում է գործում եթե փոխհատուցման գումարը դատարանի դեպոզիտ հաշվին փոխանցելու օրենքով սահմանված ժակետում հնարավոր չի լինում ապահովագրել հաշվետվությունը՝ ապահովագրական ընկերությունների հրաժարման պատճառով

«ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ 7) 6-րդ մասը՝ ա. առաջին նախադասությունից հետո լրացնել հետևյալ բովանդակությամբ նոր նախադասությամբ. «Օտարման ենթակա սեփականության նկարագրության արձանագրությունը կազմելիս օգտագործվում են տեխնիկական սարքավորումներ, որոնց ցանկը, կիրառման կարգը և օտարվող սեփականության նկարագրության կազմման ընթացակարգը և մեթոդաբանությունը սահմանում է կառավարությունը:» Այս կապակցությամբ անհրաժեշտ է պարզաբանել հետևյալը. 1. Ո՞ր դեպքերում է գործում այս կարգավորումը՝ դատական կարգով օտարման անհրաժեշտություն առաջանալու դեպքում թե նախօրոք (եթե վերաբերվում է բոլոր դեպքերին՝ ապա նման ծառայությունների ձեռք բերման բյուջեն անհամեմատ կբարձրանա և պետական կամ համայնքային ծրագրերի դեպքում անմիջաիկանորեն կավելացնի բյուջեի ծախսերի)

«ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ Հոդված 5. Օրենքի 11-րդ հոդվածը՝ 6) լրացնել հետևյալ բովանդակությամբ նոր՝ 4.1-4.4-րդ մասերով. 4.2. Օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը որոշելիս հողամասերը դիտարկվում են որպես չկառուցապատված հողամաս` առանց բարելավումների, իսկ հողամասում առկա ծառերը, մշակաբույսերը և հողամասին ամրակցված այլ բարելավումները գնահատվում են առանձին` հետևյալ մեթոդաբանությամբ. Առաջարկում ենք «հետևյալ մեթոդաբանությամբ» բառերը փոխարինել «կառավարության սահմանած կարգով» բառերով և մեթոդաբանությունը սահմանել կառավարության առանձին որոշմամբ, ինչպես օրինակ ձեռնարկատիրական գործունեության դադարեցման համար տրվող փոխհատուցման մեթոդաբանությանն է սհմանվելու:

«ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ Հոդված 5. Օրենքի 11-րդ հոդվածը՝ 6) լրացնել հետևյալ բովանդակությամբ նոր՝ 4.1-4.4-րդ մասերով. 4.2 3) բերքատվության միջինացված չափը որոշելու համար գնահատողը պարտավոր է օգտվել միայն պաշտոնական աղբյուրներից, իսկ գնահատման հաշվետվությունը պետք է ներառի հղում օգտագործված բոլոր աղբյուրներին: Առաջարկում ենք «միայն պաշտոնական» բառերից հետո ավելացնել և «այլ հավաստի» բառերը, քանի որ որոշ ծառատեսակների և մշակաբույսերի համար բերքատվության միջինացված չափի վերաբերյալ պաշտոնական աղբյուրներ առկա չեն:

«ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ Հոդված 5. Օրենքի 11-րդ հոդվածը՝ 6) լրացնել հետևյալ բովանդակությամբ նոր՝ 4.1-4.4-րդ մասերով. 4.4. Օտարվող գույքի սեփականատերը կամ օտարվող սեփականության նկատմամբ գույքային իրավունք ունեցող անձն իրավունք ունի օտարվող սեփականության, այդ թվում` անշարժ գույքի կամ անշարժ գույքի նկատմամբ գույքային իրավունքների շուկայական արժեքի վերաբերյալ կազմված գնահատման հաշվետվությամբ ամրագրված շուկայական արժեքի հետ համաձայն չլինելու դեպքում այն ստանալուց հետո 30 օրվա ընթացքում ձեռքբերողին ներկայացնել «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով սահմանված կարգով կազմված գնահատման նոր հաշվետվություն: Անհրաժեշտ է պարզաբանել արդյոք գնահատման հաշվետվության և պայմանագրի նախագծի ծանուցման օրերը տարբեր են թե ոչ, եթե տարբեր են ապա ի՞նչ ժամկետ է սահմանված գնահատման հաշվետվության ծանուցման կամ սեփականատիրոջ կողմից հարցման համար: Արդյո՞ք սեփականատերը կարող է հարցում կատարել գնահատման հաշվետվությունը ստանալու համար պայմանագրի նախագիծը ստանալուց, օրինակ, մեկ տարի հետո:

«ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ Հոդված 5. Օրենքի 11-րդ հոդվածը՝ 2) լրացնել հետևյալ բովանդակությամբ նոր՝ 1.1-ին և 1․2-րդ մասերով. «1.1. Եթե օտարման ենթակա սեփականության սեփականատերը չի խոչընդոտում սեփականության նկարագրության արձանագրության կազմման նպատակով օտարվող սեփականություն մուտք գործելուն կամ այլ կերպ անհնարին չի դարձնում օտարվող սեփականության հասանելիությունը, ձեռքբերողի հետ կնքում է սույն օրենքի 10-րդ հոդվածի 4-րդ մասով սահմանված պայմանագիրը ու սահմանված ժամկետում և կարգով ազատում է օտարվող գույքը և հանձնում ձեռքբերողին (չի խոչընդոտում կամ այլ կերպ անհնարին չի դարձնում գույքի հանձնումը), ապա սեփականատիրոջը վճարվող համարժեք փոխհատուցման չափ է համարվում օտարվող գույքի շուկայական արժեքից երեսուն տոկոս ավելի գումարը: Առաջարկում ենք սեփականատիրոջը վճարվող համարժեք փոխհատուցման չափ սահմանել 15 տոկոսը և պայմանագրով սահմանված ժամկետում և կարգով օտարվող գույքը ազատելուց և ձեռքբերողին հանձնելուց (չի խոչընդոտում կամ այլ կերպ անհնարին չի դարձնում գույքի հանձնումը) հետո ամարժեք փոխհատուցման չափը ավելացնել ևս 15 տոկոսով, քանի որ ըստ պայմանագրի անհրաժեշտ է տրամադրել փոխհատուցման գումարը ապա ժամկետ սահմանել գույքը ազատելու և հանձնելու համար:

«ՀԱՆՐՈՒԹՅԱՆ ԳԵՐԱԿԱ ՇԱՀԵՐԻ ԱՊԱՀՈՎՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՕՏԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ Հոդված 13. Եզրափակիչ մաս և անցումային դրույթներ 2. Սույն օրենքի 4-10-րդ հոդվածներն ունեն հետադարձ ուժ, և դրանց գործողությունը տարածվում է նաև մինչ սույն օրենքն ուժի մեջ մտնելը կառավարության կողմից կայացված` գերակա շահ ճանաչելու վերաբերյալ որոշումների հիման վրա սեփականության օտարման հարաբերությունների նկատմամբ, եթե մինչ սույն օրենքն ուժի մեջ մտնելն օտարվող սեփականության նկատմամբ չի գրանցվել ձեռքբերողի սեփականության իրավունքը կամ ձեռքբերողը սեփականության օտարման հայցով դատարան չի դիմել: Առաջարկում ենք «4-10-րդ հոդվածներն ունեն հետադարձ ուժ» բառերը հանել, քանի որ ձեռքբերողի և գնահատողի միջև նախկինում (մինչև սույն օրենքի ուժի մեջ մտնելը) կնքված պայմանագրերը չեն ներառում կատարվելիք կամ կատարված աշխատանքների՝ օրենքից բխող փոփոխությունների պատճառով բյուջեի ծախսերի ավելացումը:

1. «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագծով «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» ՀՀ օրենքի (այսուհետ՝ նաև Օրենք)՝ սեփականության չօտարվող մասն օտարելու պահանջի քննարկման կարգը սահմանող 5.1-րդ հոդվածում կատարվում են որոշակի փոփոխություններ: Միևնույն ժամանակ Նախագիծը որևէ փոփոխություն չի նախատեսում Օրենքի 5-րդ հոդվածում, որի 2-րդ մասի համաձայն. «2. Եթե օտարվում է սեփականության մի մասը, ապա սեփականատերն իրավունք ունի պահանջելու նաև սեփականության չօտարված մասի օտարում հետևյալ դեպքերում՝ 1) գույքի չօգտագործվող մասը սեփականատիրոջ համար կորցնում է տնտեսական կամ գործառութային այն նշանակությունը, որն ուներ մինչև օտարվող մասի առանձնացվելը՝ անկախ սեփականության օտարվող և չօտարվող մասերի համամասնությունից. 2) գույքի չօտարվող մասը օտարվող մասի համեմատությամբ աննշան է:»: Ինչպես տեսնում ենք, հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության մի մասի օտարման դեպքում սեփականատերն իրավունք ունի պահանջելու նաև սեփականության չօտարված մասի օտարում միայն խիստ սահմանափակ դեպքերում, հետևաբար, սեփականության մասի օտարման արդյունքում վերջինիս կարող է պատճառվել անհամաչափ վնաս: Մասնավորապես, օրենքը հնարավորություն չի տալիս գույքի սեփականատիրոջը պահանջելու գույքի չօտարված մասի օտարում այն դեպքերում, երբ գույքի մի մասի օտարման արդյունքում էապես նվազում է չօտարված մասի արժեքը: Դրան զուգահեռ, օրենքը սահմանում է սեփականատիրոջ իրավունքը պահանջելու սեփականության չօտարված մասի օտարում, երբ գույքի չօտարվող մասը օտարվող մասի համեմատությամբ աննշան է, սակայն չի սահմանում աննշան լինելը որոշելու համար որևէ չափանիշ (օրինակ համամասնության չափի սահմանմամբ)` գործնականում վերածելով այն ոչ կիրառելի երաշխիքի: Միջազգային փորձի ուսումնասիրությունը վկայում է այն մասին, որ մի շարք երկրներում ընդունված են կարգավորման ավելի հստակ մեխանիզմներ: Հատկանշական են «Հասարակական կարիքների համար սեփականության օտարման» Ֆրանսիայի օրենսգրքով սահմանված կարգավորումները, մասնավորապես, օրենսգիրքը սահմանում է՝ որ այն դեպքում, երբ հասարակական կարիքների համար սեփականության օտարումը տարածվում է կառուցված անշարժ գույքի մի մասի վրա միայն, և մնացած մասը եթակա չէ սովորական պայմաններում օգտագործման, այն անձը, ում անշարժ գույքն օտարվել է, իրավունք ունի պահանջել նաև դրա չօտարված մասի օտարում: Այս կարգավորումը տարածվում է նաև չկառուցապատված հողատարածքի այն մասի նկատմամբ, որը բաժանման արդյունքում կրճատվել է ընդհանուր մակերեսի մեկ չորրորդ մասով (25%), այն դեպքում, երբ սեփականատերը չունի անմիջականորեն հարակից հողատարածք և եթե հողատարածքի՝ նշված եղանակով կրճատված/մնացած մասը պակաս է 10 արից (1000մ2) : Օտարման պահանջի իրավունքը տարածվում է նաև այն դեպքերի նկատմամբ, երբ հողատարածքի մի մասի օտարումը խոչընդոտում է հողատարածքի մնացած մասի սովորական պայմաններում գյուղատնտեսական նպատակներով շահագործմանը՝ դրա չափի, ձևափոխման կամ մուտքի պայմանների պատճառով: Այս դեպքում անձը, ում հողատարածքը օտարվում է, իրավունք ունի պահանջել կամ ամբողջ հողատարածքի կամ դրա այն մասի կամ մասերի օտարում, որոնք այդ պատճառով դարձել են օգտագործման ոչ ենթակա : Ելնելով վերոգրյալից,  Առաջարկում ենք Նախագծի շրջանակներում լրացումներ և փոփոխություններ նախատեսել Օրենքի 5-րդ հոդվածում՝ սահմանելով սեփականատիրոջ իրավունքը պահանջելու սեփականության չօտարված մասի օտարում նաև հետևյալ դեպքերում. - գույքի մի մասի օտարման արդյունքում էապես նվազում է չօտարված մասի շուկայական արժեքը - գույքի չօտարվող մասը օտարվող մասի համեմատությամբ աննշան է: Գույքի չօտարված մասը համարվում է աննշան, եթե օտարվում է ամբողջ գույքի 25 տոկոսը: Այս դրույթի շրջանակներում կարող է սահմանվել նաև գույքի չօտարվող մասի առավելագույն մակերեսային սահմանափակում:

2. Օրենքի 7-րդ հոդվածի 6-րդ մասը, ի թիվս այլ դրույթների, լրացվում է հետևյալ պարբերություններով. «Եթե օտարման ենթակա սեփականության սեփականատիրոջ կամ այդ սեփականությունը փաստացի տնօրինողի կողմից խոչընդոտվում են սեփականության նկարագրության արձանագրության կազմման աշխատանքները, ապա լիազոր մարմինն իրավասու է օտարման ենթակա սեփականության նկարագրության արձանագրությունը կազմել կառավարության սահմանած տեխնիկական սարքավորումների միջոցով, իսկ նկարագրության արձանագրությունում գույքի ներքին վիճակի վերաբերյալ տեղեկությունները արձանագրել` հիմք ընդունելով շուկայում առկա հարդարվածության միջին վիճակը: Օտարվող սեփականության արձանագրությունը ներառում է նշում` սեփականության նկարագրության արձանագրությունը օտարվող սեփականության սեփականատիրոջ կողմից դրա կազմմանը խոչընդոտելու պայմաններում կատարված լինելու վերաբերյալ: Օտարման ենթակա սեփականության սեփականատիրոջ կամ այդ սեփականությունը փաստացի տնօրինողի կողմից սեփականության նկարագրության արձանագրության կազմման նպատակով օտարվող սեփականություն մուտք գործելը խոչընդոտվելու կամ օտարվող սեփականության հասանելիությունն այլ կերպ անհնարին դարձնելու դեպքում սեփականության նկարագրության արձանագրությունը կամ այդ արձանագրության հիման վրա որոշված` օտարվող սեփականության դիմաց համարժեք փոխհատուցման չափը չեն կարող վիճարկվել և անվավեր ճանաչվել սեփականության նկարագրության արձանագրությունը կազմելիս այնպիսի պահանջների չպահպանման հիմքով, որոնց պահպանումն օբյեկտիվորեն անհնարին է դարձել սեփականատիրոջ կամ սեփականությունը փաստացի տնօրինողի՝ օտարվող սեփականություն մուտք գործելը խոչընդոտվելու կամ օտարվող սեփականության հասանելիությունն այլ կերպ անհնարին դարձնելու հետևանքով:»։ Գտնում ենք, որ առաջարկվող կարգավորումները, նկարագրության արձանագրության կազմման անհնարինության դեպքում վրա հասնող իրավական հետևանքների մասով, իրավաչափ չեն հետևյալ պատճառաբանությամբ. Գործող օրենքի 14-րդ հոդվածի 1-ին մասից և 15-րդ հոդվածից բխում է, որ օտարվող սեփականության սեփականատերը, մինչև դրա օտարումը կամ օտարումից ծագող իրավունքների պետական գրանցումն իրավունք ունի կատարելու միայն այնպիսի բարելավումներ, որոնք ապահովում են տվյալ սեփականության օգտագործումն իր նշանակությանը համապատասխան: Կառավարության սահմանած կարգով կազմված օտարվող սեփականության նկարագրության արձանագրությունը կազմելու օրվանից հետո օտարվող սեփականության վրա օրենքի 14-րդ հոդվածի առաջին մասում նշվածից ավելի կատարված բարելավումների դիմաց փոխհատուցում չի տրվում: Օրենքի 7-րդ հոդվածի 6-րդ մասի համաձայն՝ եթե օտարման ենթակա սեփականության սեփականատիրոջ կամ այդ սեփականությունը փաստացի տնօրինողի կողմից խոչընդոտվում են սեփականության նկարագրության արձանագրության կազմման աշխատանքները, ապա լիազոր մարմինը սեփականության նկարագրության արձանագրությունը կազմում է առկա հնարավորությունից ելնելով, որը և հիմք է հանդիսանում բարելավումները գնահատելու համար: Հետևաբար, նկարագրության արձանագրության կազմման ամբողջ նպատակը կայանում է արձանագրության օրվա դրությամբ անշարժ գույքի ընդհանուր վիճակի ամրագրման մեջ՝ դրանից հետո սեփականության օգտագործումն իր նշանակությանը համապատասխան ապահովելու շրջանակներից դուրս կատարվող բարելավումները արձանագրելու և այդ բարելավումները փոխհատուցման շրջանակներում հաշվի չառնելու նպատակով։ Օրինակ, եթե բնակարանը գտնվում է ապրելու համար ոչ բարվոք վիճակում և դրա նշանակությանը համապատասխան այն օգտագործելու համար անհրաժեշտ է կատարել ընթացիկ վերանորոգում, սեփականատերը չի կարող պարտավորեցվել ևս առավելագույը հինգ տարի բնավել այդ պայմաններում՝ ձեռնպահ մնալով ընթացիկ վերանորոգում իրականացնելուց։ Այս բարելավումները բնակաբանար պետք է հաշվի առնվեն սեփականատիրոջը տրամադրվող փոխհատուցման շրջանակներում։ Միևնույն ժամանակ արձանագրության կազմումից հետո բնակելի տան ևս մեկ հարկի կառուցումը ամենայն հավանականությամբ կհամարվի ոչ փոխհատուցելի բարելավում, քանի որ այն անհրաժեշտ չէ գույքն իր նպատակային նշանակությամբ օգտագործելը ապահովելու համար։ Դրան զուգահեռ որևէ այլ նպատակ տվյալ արձանագրությունների կազմումը չի հետապնդում և չի կարող հետապնդել, քանի որ այն կազմվում է ոչ թե որակավորված փորձագետների, այլ լիազոր մարմնի ներկայացուցիչների կողմից, ոչ «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» ՀՀ օրենքից և ոչ էլ «Գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքից չի բխում, որ դրանք կարող են օգտագործվել հետագայում որպես օտարման ենթակա անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման հիմք: Ընդհակառակը, այս արձանագրությունները համապատասխան գույքերի գնահատման հիմքում դնելը ուղղակիորեն կհակասի վերոգրյալ երկու օրենքների պահանջներին, քանի որ ըստ Օրենքի 11-րդ հոդվածի՝ անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքով սահմանված կարգով: Իսկ «Գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի 16-րդ հոդվածի 4-րդ մասի, 8-րդ կետի համաձայն` Գնահատման կազմակերպությունը պարտավոր է` հրաժարվել գնահատման իրականացումից, եթե գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ տեղեկատվությունը բավարար չէ օրենքով և գնահատման ստանդարտներով սահմանված պարտադիր պահանջների պահպանմամբ գնահատման հաշվետվություն կազմելու համար: Նույն օրենքի 17-րդ հոդվածի 2-րդ մասի, 1-ին կետի համաձայան` Պատվիրատուն պարտավոր է` գնահատման կազմակերպությանը կամ գնահատողին տրամադրել գնահատման համար անհրաժեշտ փաստաթղթեր, հավաստի տեղեկություններ և անհրաժեշտության դեպքում նաև ներկայացնել պարզաբանումներ, ինչպես նաև ապահովել գնահատվող գույքի տեղազննման հնարավորություն: Համաձայն Հայաստանի հանրապետությունում գնահատման ստանդարտները, ինչպես նաև գնահատողի վարքագծին ներկայացվող պահանջները սահմանելու մասին ՀՀ կառավարության 24․08.2022 թ. թիվ 1355-Ն որոշման 1-ին հավելվածի, 7-րդ գլխի 46-րդ կետի, 4-րդ, 10-րդ, 11-րդ և 14-րդ ենթակետերի`Գնահատման հաշվետվությունը պետք է պարտադիր պարունակի. (...) 10) գնահատման և տեղազննության ամսաթվերը, (...) Նույն հավելվածի 11-րդ կետի համաձայն՝ լիարժեք հիմնավորված գնահատման նախապատրաստման համար անհրաժեշտ է բավարար տեղեկատվության հավաքագրումն այնպիսի միջոցներով, ինչպիսիք են օբյեկտի տեղազննությունը, հարցումների մշակումը, հաշվարկի և վերլուծության անցկացումը: Հետևաբար, գնահատողի կողմից գնահատվող գույքի տեղազննություն չիրականացնելու, գնահատման հիմքում տարիներ առաջ փորձագետ չհանդիսացող անձանց կողմից իրականացված նկարագրության արձանագրությունը դնելու, այն որպես հավաստի գնահատելու և դրա հիման վրա անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշման արդյունքում կխախտվեին «Գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի և ՀՀ կառավարության թիվ 1355-Ն որոշմամբ սահմանված պահանջները, քանի որ նշված պայմաններում հնարավոր չէ իրականացնել խնդրո առարկա անշարժ գույքի գնահատում։ Այսինք, հաշվի առնելով այն, որ նշված նկարագրության արձանագրությունները չեն կարող հիմք հանդիսանալ օտարման ենթակա անշարժ գույքի արժեքի գնահատման և փոխհատուցման չափի որոշման համար, արձանագրության կազմմանը խոչընդոտելը ևս չի կարող հիմք հանդիսանալ փոխհատուցման չափը վիճարկելու արգելքի նախատեսման համար: Թե նկարագրության արձանագրության կազմման դեպքում և թե դրա անհնարինության դեպքում (արձանագրության կազմման խոչընդտոման պարագայում) անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումը պետք է իրականացվի որակավորված փորձագետի կողմից՝ գույքի տեղազննության իրականացման արդյունքներով: Ցավոք, այսօր իրավակիրառ պրակտիկայում առկա են համակարգային ոչ իրավաչափ գործընթացներ, մասնավորապես, օտարման գոտում ընդգրկված գույքերի շուկայական արժեքը գնահատվում է բացառապես գնահատումից տարիներ առաջ կազմված նկարագրության արձանագրությունների հիման վրա: Գույքի գնահատման հաշվետվություն կազմող փորձագետները երբևէ գույքի տեղազննություններ չեն առաջարկում և չեն իրականացնում, իսկ շուկայական արժեքը որոշվում է նշված արձանագրություններում մասնագետ չհանդիսացող անձանց կողմից ներառված սակավաթիվ տեղեկությունների և կցված մի քանի լուսանկարների հիման վրա: Ըստ երևույթին, առաջարկվող կարգավորումը բխում է հենց ձևավորված արատավոր պրակտիկայից, որը հակասում է կիրառելի օրենսդրության պահանջներին: Հավելենք, որ եթե նկարագրության արձանագրությունն ամրագրել է գույքի արտաքին տեսքը, հարկայնությունը, հողամասում ներառված այլ օբյեկտների առկայությունը արտաքինից (եթե մուտքը խոչընդոտվել է սեփականատիրոջ կողմից), հարց է ծագում, թե ինչու սեփականատերը չի կարող վիճարկել հենց այդ տվյալները, որոնք փոխկապակցված են գույքի արտաքին զննության հետ (օրինակ, եթե եռահարկ բնակելի տունը նկարագրության արձանագրությամբ բնութագրվել է որպես երկհարկանի կառույց): Հարկ է արձանագրել նաև, որ անշարժ գույքը զննելու և արձանագրություն կազմելու հնարավորությունը կարող է օբյեկտիվորեն բացակայել նաև սեփականատիրոջ կամքից անկախ հանգամանքներով, օրինակ՝ վերջինիս երկրից բացակայելու հետևանքով: Նման պայմաններում հարց է ծագում թե արդյոք այս իրավիճակը պետք է գնահատվի որպես օտարվող սեփականության հասանելիությունն այլ կերպ անհնարին դարձնելու դեպք թե ոչ: Ակհայտ է, որ առկա է այս իրավիճակը նաև նման ձևով որակելու վտանգ, ինչը կհանգեցնի անձի դատական պաշտպանության իրավունքը կոպիտ կերպով խախտելու իրավական հետևանքին: Ելնելով վերոգրյալից՝ գտնում ենք, որ օտարման գոտում ընդգրկված գույքի գնահատումը առանց համապատասխան որակավորում ունեցող փորձագետի կողմից գույքի տեղազննություն իրականացնելու, հիմք ընդունելով բացառապես գույքի վրա կատարված բարելավումները արձանագրելու նպատակով կազմված արձանագրությունը (որը կազմվել է փորձագետ չհանդիսացող անձանց կողմից) անթույլատրելի է, իսկ դրա կազմմանը խոչընդոտելու կամ անհնարին դարձնելու հանգամանքը երբևէ չի կարող արգելք հանդիսանալ թե՛ արձանագրության և թե՛ դրա հիման վրա որոշված փոխհատուցման չափի վիճարկման համար: Հետևաբար,  Առաջարկում ենք Օրենքի 7-րդ հոդվածի 6-րդ մասից հանել գույքի ներքին վիճակի վերաբերյալ ենթադրյալ տեղեկությունների արձանագրման պահանջը, ինչպես նաև նկարագրության արձանագրությունը կամ այդ արձանագրության հիման վրա որոշված` օտարվող սեփականության դիմաց համարժեք փոխհատուցման չափը վիճարկելու արգելքը նախատեսող իրավակարգավորումը:

3. Օրենքի 7-րդ հոդվածի 6-րդ մասը լրացվում է սեփականության նկարագրության արձանագրության կազմման աշխատանքները խոչընդոտվելու դեպքում արձանագրությունը առնվազն երկու ընթերակաների մասնակցությամբ կազմելու պահանջ սահմանող դրույթով: Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ ընթերակայի ներկայության ապահովման անհրաժեշտությունը ծագում է նկարագրության արձանագրության կազմման աշխատանքների խոչընդոտման փաստի արձանագրումից հետո և ընթերական ներկա է գտնվում միայն առկա հնարավորությունների պայմաններում անշարժ գույքի վիճակի արձանագրման գործընթացին, տրամաբանական է, որ վերջինս ականատես չի դառնում մինչև իրեն ներգրավելը սեփականատիրոջ կողմից արձանագրության կազմման խոչընդոտման գործողություններին և ընթերակայի կողմից արձանագրության ստորագրումը նշված փաստի հաստատման մասով դառնում է ոչ արժանահավատ: Նկատի ունենալով այն հանգամանքը, որ իրավակիրառ պրակտիկայում հաճախ են լինում սեփականատերերի կողմից արձանագրության կազմման խոչընդոտման փաստի, առհասարակ ԾԻԳ-ի աշխատակիցների կողմից համապատասխան հասցեներ այցելություն կատարած լինելու վերաբերյալ փաստի վիճարկումները՝  Առաջարկում ենք Օրենքի 7-րդ հոդվածի 6-րդ մասում սահմանել հատուկ կարգավորում, ըստ որի ընթերական նկարագրության արձանագրության ստորագրումից առաջ պետք է հավաստիանա մինչև իրեն ներգրավելը անշարժ գույքի սեփականատիրոջ կողմից արձանագրության կազմման աշխատանքներին խոչընդոտելու փաստի մեջ, ինչի վերաբերյալ արձանագրության մեջ պետք է կատարվի հատուկ նշում: Բացի այդ, Նախագծով սահմանվում է, որ ընթերական ծանոթանում է սեփականության նկարագրության արձանագրությանը և ստորագրում այն՝ առկայության դեպքում շարադրելով իր դիտողությունները։ Հասկանալի չէ ընթերակաների կողմից արձանագրությանը ծանոթանալու նպատակն այն դեպքում, երբ վերջիններս մասնագիտական գիտելիքներ չունենալու փաստի ուժով ի վիճակի չեն լինելու գնահատելու կազմված նկարագրության արձանագրության արժանահավատությունը, դրանում ներառված տվյալների հավաստիությունը: Առավել հիմնավորված կլիներ ընթերակայի ներգրավումն ու վերջինիս կողմից արձանագրության հաստատումն ապահովել միայն սեփականատիրոջ կողմից նկարագրության արձանագրության կազմման աշխատանքներին խոչընդոտելու փաստի հավաստման նպատակով։

4. Նախագծով առաջարկվում է Օրենքի 9-րդ հոդվածը լրացնել դրույթով, որի համաձայն՝ հանրության գերակա շահ ճանաչելու մասին կառավարության որոշման վիճարկումը չի կասեցնում դրա կատարումը` բացառությամբ Հայաստանի Հանրապետության վարչական դատավարության օրենսգրքով նախատեսված դեպքերի: Նշված իրավակարգավորումը խնդրահարույց է հետևյալ պատճառաբանությամբ: Վարչական դատավարության գործող օրենսգրքի համաձայն՝ վիճարկվող նորմատիվ իրավական ակտի գործողությունը կարող է կասեցվել, եթե չկասեցնելը կհանգեցնի դիմողի կամ հանրության համար անդառնալի կամ ծանր հետևանքների: Իրավակիրառ պրակտիկայի ուսումնասիրությունը վկայում է այն մասին, որ դատարանները ակտի կասեցման գործիքը գրեթե չեն կիրառում, իսկ հանրային գերակա շահին առնչվող որոշումների վիճարկման վարույթներով երբևէ չի արձանագրվել նորմատիվ իրավական ակտի գործողությունը կասեցնելու դեպք: Միևնույն ժամանակ Վարչական դատավարության օրենսգիրքը և դրա համապատասխան դրույթների մեկնաբանմանն ուղղված դատական պրակտիկայի ուսումնասիրությունը վկայում են այն մասին, որ վարչական դատավարության օրենսգրքով սահմանված հայցի ապահովման մյուս միջոցները կիրառելի չեն համարվում նորմատիվ իրավական ակտերի վիճարկման վարույթի շրջանակներում : Այսինքն, միակ միջանկյալ պաշտպանության միջոցը դատարան դիմած անձի համար այս վարույթներով իր կողմից վիճարկվող նորմատիվ ակտի գործողության կասեցումն է: Դատական պրակտիկայի ուսումնասիրությունը վկայում է այն մասին, որ բացառիկ` գերակա հանրային շահ ճանաչելու մասին կառավարության որոշումների վիճարկման վերաբերյալ գործերով օտարման գոտում ընդդգրկված գույքի սեփականատերերի կողմից ներկայացված կասեցման դիմումը մերժելու վերաբերյալ որոշումներով օտարման ենթակա գույքերի հարկադիր օտարման, դրանց քանդման/ոչնչացման վտանգը բավարար չի համարվում դատարանների կողմից նորմատիվ իրավական ակտի գործողությունը չկասեցնելու դեպքում դիմողի համար անդառնալի կամ ծանր հետևանքների հանգեցնելու վերաբերյալ եզրահանգման գալու համար։ Նման պայմաններում, հաշվի առնելով ՀՀ վարչական դատավարության օրենսգրքի 195-րդ հոդվածով սահմանված դիմումի ապահովման միակ միջոցի (նախագծի 200.5-րդ հոդված) առանձնահատկությունները, կիրառման նախապայմանները և հետևանքները, ինչպես նաև ձևավորված իրավակիրառ պրակտիկան, գտնում ենք, որ օտարման գոտում ընդգրկված գույքերի սեփականատերերի իրավական պաշտպանության արդյունավետ միջոցի իրավունքի ապահովման նպատակով անհրաժեշտ է սահմանել իրավունքի ուժով հանրության գերակա շահ ճանաչելու մասին կառավարության որոշման գործողությունը կասեցնելու պահանջ (դրա վիճարկման դեպքում) նկատի ունենալով նաև գործի քննության համար առաջարկվող երկամսյա ժամկետը, ինչպես նաև լրացնել ՀՀ վարչական դատավարության օրենսգրքով սահմանված դիմումի ապահովման միջոցների շրջանակը՝ սահմանելով դիմումի ապահովման այլ միջոցների կիրառման հնարավորություն՝ վարչական դատավարության օրենսգրքով նախատեսված ընդհանուր հայցային վարույթների դեպքում կիրառելի հայցի ապահովման միջոցների տրամաբանությամբ: Արձանագրենք նաև, որ Վարչական դատավարության օրենսգրքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու վերաբերյալ նախագծով ավելի են խստացվում կասեցման գործիքի կիրառման նախապայմանները, սահմանելով, որ գործը վարույթ ընդունելուց հետո վարչական դատարանը դիմողի միջնորդությամբ կամ իր նախաձեռնությամբ մինչև գործի դատաքննության ավարտը կարող է կասեցնել վիճարկվող որոշման (դրա վիճարկվող դրույթի) գործողությունը` միայն դիմողի սեփականության իրավունքին առնչվող դրույթների մասով, եթե կասեցման մասին որոշում չընդունելը կարող է հանգեցնել անդառնալի կամ ծանր հետևանքների դիմողի կամ հանրության համար: Նման սահմանափակումը ևս իրավաչափ համարվել չի կարող այն պատճառով, որ տվյալ վարույթի շրջանակներում վիճարկվում է հանրության գերակա շահի առկայության կամ բացակայության հարցը, հետևաբար, հանրային գերակա շահի բացակայության հաստատումը դատարանի կողմից բացառում է կառավարության որոշմամբ սահմանված օտարման գոտում ընդգրկված որևէ գույքի իրավաչափ օտարման հնարավորությունը և առհասարակ օտարման նպատակի իրագործումը, ուստիև միայն դիմողի սեփականության իրավունքին առնչվող դրույթների մասով կառավարության որոշման կասեցման հնարավորությունը հիմնավորված համարվել չի կարող և ըստ էության հանգում է դատարանի գործունեության միջամտությանը՝ միջանկյալ պաշտպանության միջոց կիրառելու լիազորությունները անհիմն սահմանափակելու միջոցով: Ելնելով վերոգրյալից՝ -Առաջարկում ենք սահմանել իրավունքի ուժով հանրության գերակա շահ ճանաչելու մասին կառավարության որոշման գործողությունը կասեցնելու պահանջ (դրա վիճարկման դեպքում)՝ նկատի ունենալով նաև գործի քննության համար առաջարկվող երկամսյա ժամկետը, ինչպես նաև լրացնել ՀՀ վարչական դատավարության օրենսգրքով սահմանված դիմումի ապահովման միջոցների շրջանակը՝ սահմանելով դիմումի ապահովման այլ միջոցների կիրառման հնարավորություն՝ ընդհանուր հայցային վարույթների դեպքում կիրառելի հայցի ապահովման միջոցների շրջանակներում:  -ՀՀ վարչական դատավարության օրենսգրքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու վերաբերյալ նախագծի 200.5-րդ հոդվածի 2-րդ մասից հանել միայն դիմողի սեփականության իրավունքին առնչվող դրույթների մասով կառավարության որոշման գործողությունը կասեցնելու վերաբերյալ վերապահումը։

5. Օրենքի 10-րդ հոդվածի 4-րդ մասում կատարվող լրացման արդյունքում՝ համապատասխան մասը շարադրվում է հետևյալ խմբագրությամբ. «4. Սեփականությունը կարող է օտարվել` ձեռքբերողի և օտարման ենթակա սեփականության սեփականատիրոջ միջև կնքվող պայմանագրի համաձայն: Այս դեպքում կողմերի համաձայնությամբ են միայն որոշվում օտարվող սեփականության դիմաց տրվող համարժեք փոխհատուցման չափը, որը չի կարող պակաս լինել սույն օրենքի 11-րդ հոդվածի 1-ին մասով սահմանված չափից, իսկ նույն հոդվածի 1.1-ին մասով սահմանված հիմքերի առկայության դեպքում` նույն հոդվածի 1.1-ին մասով սահմանված չափից, ինչպես նաև փոխհատուցման ձևը, կարգը, ժամկետները, պայմաններն ու կողմերի պատասխանատվությունը: Եթե օտարվող սեփականության նկատմամբ կան ձեռքբերողին հայտնի գույքային իրավունքներ ունեցողներ, ապա օտարման պայմանագրի կողմ պետք է հանդիսանան նաև օտարվող սեփականության նկատմամբ գույքային իրավունքներ ունեցողները:»: Այսպիսով, Նախագծով սահմանվում է կողմերի համաձայնությամբ որոշվելիք փոխհատուցման չափի նվազագույն սահմանաչափը, ինչը ողջունելի կարգավորում է: Միևնույն ժամանակ պետք է նկատի ունենալ, որ վերոգրյալ դրույթը սահմանում է նաև կողմերի համաձայնությամբ փոխհատուցման ձևը որոշելու հնարավորություն: Օրինակ՝ որպես օտարվող անշարժ գույքի փոխհատուցման ձև կողմերը կարող են սահմանել ապագայում կառուցվելիք շենքից գույքային միավորի տրամադրումը: Գտնում ենք, որ այս դեպքում ևս պետք է ապահովվի համապատասխան գույքի/գույքային միավորի արժեքի նվազագույն սահմանաչափի առաջադրման պահանջը: Դրան զուգահեռ, առավել քան հիմնավորված, արդարացի և իրավաչափ պետք է համարվի օտարման գոտում անշարժ գույք ունեցող սեփականատիրոջը գույքը հարկադիր կարգով վերցնելու դիմաց նույն թաղամասում բնակվել շարունակելու հնարավորության ընձեռնումը՝ որպես փոխհատուցման ձև հնարավորություն տալով ընտրել նույն վայրում կառուցվելիք շենքից գույքային միավոր ստանալու միջոցը։ Արձանագրենք նաև, որ ՀՀ Սահմանադրական դատարանը իր 18.04.2006 ՍԴՈ-630 որոշմամբ շեշտել է, որ «հասարակության և պետության կարիքների համար սեփականության օտարման օրենսդրորեն կարգավորումը պետք է պարտադիր կարգով հիմքում ունենա այն ելակետային դրույթը, որ տվյալ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը կարող է սահմանափակվել կամ դադարել միայն Սահմանադրության 31 հոդվածով նախատեսված դեպքերում` երաշխավորելով սահմանադրական հետևյալ պահանջների կատարումը. ա) հասարակության և պետական կարիքների առկայության հիմնավորման պահանջի, բ) բացառիկ` գերակա հանրային շահի առկայության և դրա հիմնավորման պահանջի, գ) գերակա հանրային շահով պայմանավորված` հասարակական և պետական կարիքի և անհատի սեփականության իրավունքի պաշտպանության պահանջների միջև արդարացի հավասարակշռության ապահովման պահանջի: Վերջինս ենթադրում է նաև սեփականության իր իրավունքին միջամտելու վերաբերյալ անձի պատշաճ և հիմնավոր տեղեկացվածություն և տարբեր շահերի համադրման համատեքստում իր իրավունքների արդյունավետ դատական պաշտպանության հնարավորություն: Օրենքը պետք է սահմանի հասարակության և պետության կարիքների համար սեփականության օտարման կարգը, որոշակիացնելով. ա) օտարելու մասին որոշում կայացնող պետական մարմինը, բ) օտարվող սեփականության դիմաց նախնական համարժեք (բնեղեն և/կամ դրամական) փոխհատուցման ապահովման կարգը, գ) գույքն օտարելու մասին որոշման բողոքարկման, ինչպես նաև հատուցման գնի, ժամկետների, այլ համարժեք փոխհատուցում տալու և դրանց հետ կապված մյուս պայմանների շուրջ համաձայնության չգալու դեպքում գույքի օտարման կարգը, դ) օտարվող գույքի սեփականատիրոջ իրավունքները, պարտականությունները, իրավունքի սահմանափակումները, ե) հարկադիր օտարումից հետո սեփականության նոր իրավունքի ծագման և իրավական ձևակերպման կարգը, զ) իրավաչափ նպատակի համար սեփականության տարբեր օբյեկտների օտարման առանձնահատկությունները և այլն:»։ Մի քանի պետությունների վերաբերելի օրենսդրության ուսումնասիրությունը վկայում է այն մասին, որ «Հանրության գերակա շահերի ապահովման նպատակով սեփականության օտարման մասին» ՀՀ օրենքի 10-րդ հոդվածի 4-րդ մասի հետ (փոխհատուցման ձևի ընտրություն) նույնաբովանադակ կարգավորումներ են սահմանված նաև համապատասխան պետությունների օրենսդրությամբ։ Այսպես, Գերմանիայի դաշնային կառուցապատման օրենսգրքի համաձայն ՝ էքսպրոպրիացիայի ենթակա հողի սեփականատերը կարող է դիմումի հիման վրա, և պայմանով, որ դա արդարացի է այլ շահառու կողմերի նկատմամբ, ամբողջությամբ կամ մասամբ փոխհատուցում ստանալ՝ 1. հողի նկատմամբ համատեղ սեփականության իրավունքի ձեռքբերմամբ, գույքային իրավունքին համարժեք այլ իրավունքների, Բազմաբնակարան շենքերի մասին օրենքով սահմանված իրավունքների (…) փոխանցման միջոցով, 2. էքսպրոպրիացիայի շահառուին պատկանող՝ արդեն կառուցապատված հողամասի նկատմամբ սեփականության իրավունքի փոխանցմամբ, և այլն (...)։ ԱՄՆ տեղափոխման աջակցության և անշարժ գույքի ձեռքբերման քաղաքականության միասնական ակտը սահմանում է փոխհատուցման սկզբունքները դաշնային մակարդակով իրականացվող գույքի հարկադիր օտարման դեպքերում։ Չնայած այն հանգամանքին, որ փոխհատուցման հիմնական ձևը դրամական վճարումն է, օրենքը նաև թույլ է տալիս, կողմերի համաձայնությամբ, վերցվող գույքի փոխարեն տրամադրել համարժեք փոխարինող բնակարան կամ գույք։ Նախատեսված կարգավորման համաձայն՝ հնարավորության սահմաններում համարժեք այլընտրանքային բնակարանները պետք է ընտրվեն նույն թաղամասից, որտեղ գտնվում էր օտարվող բնակարանը, իսկ անհնարինության դեպքում մոտակա կամ նույնատիպ թաղամասերից, որտեղ բնակարանների արժեքը, որպես կանոն, համարժեք է վերցված գույքին կամ ավելի բարձր։ Պետության կարիքների համար հողամասերի օտարման արդյունքում իրավաբանական և ֆիզիկական անձանց վնասների հատուցման կարգը հաստատող Ուզբեկստանի նախարարների կաբինետի որոշման համաձայն ՝ քաղաքացիների սեփականություն հանդիսացող բնակելի տների (բնակարանների) քանդման դեպքում՝ համապատասխան հողամասերը պետական կամ հասարակական կարիքների համար վերցնելու կապակցությամբ այդ քաղաքացիներին, նրանց ընտանիքի անդամներին, ինչպես նաև այն անձանց, որոնք մշտապես բնակվում են այդ բնակարաններում, ըստ իրենց ընտրության և կողմերի համաձայնության, սեփականության իրավունքով տրամադրվում է մեկ այլ համարժեք բարեկարգված բնակելի տարածք, որի մակերեսը չի կարող լինել պակաս բնակելի տարածքի սոցիալական նորմերից, և վճարվում է տնկարկների արժեքը, կամ փոխհատուցվում է քանդվող բնակելի տների (բնակարանների), այլ շինությունների, կառույցների և տնկարկների արժեքը։ Քանդվող տան (բնակարանի) արժեքի՝ տրամադրվող բնակարանի արժեքը գերազանցելու դեպքում, սեփականատիրոջը փոխհատուցվում է տարբերությունը։ Ելնելով վերոգրյալից.  -Առաջարկում ենք Օրենքի 10-րդ հոդվածի 4-րդ մասում փոխհատուցման նվազագույն չափի կիրառման պահանջը տարածել նաև կողմերի համաձայնությամբ փոխհատուցման ձևը որոշելու դեպքերի նկատմամբ՝ որպես փոխհատուցում տրվող համապատասխան գույքի/գույքային միավորի արժեքի նվազագույն սահմանաչափի առաջադրման միջոցով:

6. Օրենքի 11-րդ հոդվածը լրացվում է 1.1-րդ մասով, որի համաձայն. «1.1. Եթե օտարման ենթակա սեփականության սեփականատերը չի խոչընդոտում սեփականության նկարագրության արձանագրության կազմման նպատակով օտարվող սեփականություն մուտք գործելուն կամ այլ կերպ անհնարին չի դարձնում օտարվող սեփականության հասանելիությունը, ձեռքբերողի հետ կնքում է սույն օրենքի 10-րդ հոդվածի 4-րդ մասով սահմանված պայմանագիրը ու սահմանված ժամկետում և կարգով ազատում է օտարվող գույքը և հանձնում ձեռքբերողին (չի խոչընդոտում կամ այլ կերպ անհնարին չի դարձնում գույքի հանձնումը), ապա սեփականատիրոջը վճարվող համարժեք փոխհատուցման չափ է համարվում օտարվող գույքի շուկայական արժեքից երեսուն տոկոս ավելի գումարը:»: Նշված կարգավորումը խնդրահարույց է այնքանով որքանով 30 տոկոսով ավելի գումարի սահմանումը որպես պայմանագրի գին պայմանավորված է գույքի հանձնման պահի, ինչպես նաև այն հանձնելու հանգամանքների հետ: Ստացվում է, որ պայմանագրի գինը չի վճարվելու գույքի սեփականատիրոջը մինչև գույքի փաստացի հանձնման պահը: Հանձնման պատշաճ կատարման կամ չկատարման հանգամանքով էլ պայմանավորված պայմանագիրը իր հերթին ենթակա է լինելու վերանայման՝ փոխհատուցման չափի մասով, ինչը վերածելու է այն սեփականատիրոջ իրավունքների խախտման ռիսկերով լի անվերահսելի գործընթացի, ինչպես նաև հանգեցնելու է պայմանագրի գնի մասին պայմանի համաձայնեցված չլինելու իրավական հետևանքին:  -Առաջարկում ենք վերանայել Օրենքի 11-րդ հոդվածի 1.1-րդ մասով սահմանված դրույթը՝ բացառելով համարժեք փոխհատուցման չափի փոխկապակցումը սեփականատիրոջ կողմից սահմանված ժամկետում և կարգով օտարվող գույքը ազատելու և ձեռքբերողին հանձնելու հետ:

7. Օրենքի 11-րդ հոդվածը լրացվում է 1.2-րդ մասով, որի համաձայն. «Սույն հոդվածի 4.4-րդ մասով նախատեսված դեպքերում համարժեք փոխհատուցման չափ է համարվում նույն մասի հիման վրա որոշված շուկայական արժեքից տասնհինգ տոկոս ավելի գումարը:»։ Հոդվածի 1.1. և 1.2-րդ մասերի բովանդակությունների համադրումից հստակ չէ, թե արդյոք այն դեպքերում, երբ օտարվող գույքի սեփականատերը ներկայացնում է իր կողմից ներգրավված գնահատողի հաշվետվությունը, որով որոշված գույքի արժեքը ավելի բարձր է սկզբնական հաշվետվությամբ նախատեսված արժեքից, և կողմերը փոխադարձ համաձայնության են գալիս պայմանագրի կնքման վերաբերյալ՝ պայմանագրով սահմանված գնի հիմքում դնելով նոր գնահատման հաշվետվությունը, կիրառելի չպետք է լինի նույն հոդվածի 1.1.-ին մասով սահմանված կարգավորումը։ Մեր գնահատմամբ՝ նման դեպքերում ևս պայմանագրով որոշված փոխհատուցման չափը չի կարող պակաս լինել Օրենքի 11-րդ հոդվածի 1.1-ին մասով սահմանված չափից՝ համապատասխան հիմքերի առկայության դեպքում։ Հակառակ դեպքում ստացվում է, որ սեփականատիրոջ կողմից նոր գնահատման հաշվետվություն պատվիրելու և բանակցությունների ընթացքում հիմնավորված առարկություն ներկայացնելու արդյունքում կողմերի փոխադարձ համաձայնության գալը հանգեցնում է որոշակի առումով բացասական հետևանքների օտարվող գույքի սեփականատիրոջ համար, քանի որ զրկում է վերջինիս պայմանագրի գնի նվազագույն սահմանաչափի կիրառման երաշխիքից։ Ելնելով վերոգրյալից՝  -Առաջարկում ենք հստակեցնել Օրենքի 11-րդ հոդվածի 1.2-րդ մասով սահմանված դրույթը՝ ապահովելով Օրենքի 11-րդ հոդվածի 1.1-ին մասով սահմանված երաշխիքի կիրառելիությունը նաև սեփականատիրոջ կողմից նոր գնահատման հաշվետվություն ներկայացնելու և փոխադարձ համաձայնությամբ պայմանագրի կնքման դեպքի նկատմամբ։

8. Օրենքի 11-րդ հոդվածից հանվում է դրույթն առ այն, որ անշարժ գույքի կամ անշարժ գույքի նկատմամբ գույքային իրավունքների շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքով սահմանված կարգով: Թեև հոդվածի 3.1.-րդ մասով նախատեսվում է, որ օտարվող սեփականության շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացնելու համար կարող է ներգրավվել միայն «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով որպես գնահատող հանդես գալու իրավունք ունեցող անձը, գնահատման իրականացման իրավական հիմքերի բացառումը Օրենքից խնդրահարույց է օտարման ենթակա գույքերի սեփականատերերի իրավունքների երաշխիքների ապահովման համատեքստում։ Թեև Նախագիծը սահմանում է գնահատման հետ կապված որոշակի վերապահումներ և առանձնահատկություններ, դրանք չեն բացառում «Գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի կիրառումը համապատասխան գույքերի գնահատումն իրականացնելիս, ինչը հավելյալ երաշխիքներ կստեղծի անշարժ գույքի շուկայական արժեքի պատշաճ գնահատման համար։ Ելնելով վերոգրյալից՝  -Առաջարկում ենք Օրենքի 11-րդ հոդվածում նախատեսել դրույթ, ըստ որի՝ անշարժ գույքի կամ անշարժ գույքի նկատմամբ գույքային իրավունքների շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է «Գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքով սահմանված կարգով՝ հաշվի առնելով սույն օրենքով նախատեսված առանձնահատկությունները։

9. Օրենքի 11-րդ հոդվածը լրացվում է 4.1.-րդ մասով, որի համաձայն՝ օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը որոշելիս հաշվի չեն առնվում (չեն գնահատվում) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով չհաշվառված ինքնակամ շենքերը կամ շինությունները: Նշված իրավակարգավորումը խնդրահարույց է, քանի որ թեև չհաշվառված ինքնակամ շինությունը, գործող օրենսդրության շրջանակներում սեփականաշնորհելու հնարավորություն առկա չէ, անձի սեփականություն հանդիսացող հողամասի վրա կառուցված շինությունը տվյալ անձի կողմից այլ պայմաններում կարող էր օգտագործվել դրա գոյության ժամանակահատվածում, հետևաբար, առնվազն օգտագործելու հնարավորությունից զրկվելու առումով քննարկման առարկա պետք է դառնա ինքնակամ շինությունը որոշակի չափով հաշվի առնելու հարցը: Ինքնակամ շինությունների նկատմամբ գույքային իրավունքների առկայության և դրանք օտարման գործընթացներում հաշվի առնելու սկզբունքը բխում է նաև ՄԻԵԴ նախադեպային իրավունքից: Մարդու իրավունքների եվրոպական դատարանը բազմիցս նշել է, որ թիվ 1 Արձանագրության 1-ին հոդվածի առաջին մասում վկայակոչված “գույք” հասկացությունն ունի ինքնուրույն նշանակություն, որը չի սահմանափակվում ֆիզիկական ապրանքների սեփականությամբ և անկախ է ներպետական իրավունքի պաշտոնական դասակարգումից։ Որոշակի այլ իրավունքներ և շահեր, որոնք հանդիսանում են ակտիվներ, նույնպես կարող են համարվել “սեփականության իրավունքներ”, ուստիև “գույք” սույն դրույթի նպատակի տեսանկյունից (տես Beyeler-ն ընդդեմ Իտալիայի [GC], թիվ. 33202/96, § 100, ՄԻԵԴ 2000-I)։ Գույքի նկատմամբ իրավունքի գրանցման փաստը շատ դեպքերում չի ունենում որոշիչ նշանակություն գույքի օգտագործման տևականության և օրինական ակնկալիքի համատեքստում: