«Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին»

ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ

«Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի նախագծի ընդունման անհրաժեշտության վերաբերյալ

1. ԱՌԿԱ ԻՐԱՎԻՃԱԿԸ ԵՎ ԿԱՐԳԱՎՈՐՄԱՆ ԵՆԹԱԿԱ ԽՆԴԻՐՆԵՐԸ

Հողային օրենսգրքի ներկայումս գործող կարգավորումները նախատեսում են, որ  հողամասի նպատակային նշանակությունը փոխելու համար անհրաժեշտ է ամբողջությամբ վճարել կադաստրային արժեքների տարբերությունների գումարը, ինչը ֆինանսական լրացուցիչ բեռ է առաջացնում ներդրողների համար։ Վերջիններս ստիպված են լինում ներդրումային ծրագրի սկզբնական փուլում իրականացնել բուն բիզնես գործունեության հետ չկապված մեծ ծախսեր՝ հողամասի կադաստրային արժեքի տարբերության ծախսի տեսքով, ինչը շատ տնտեսավարողների զերծ է պահում ներդրումներ իրականացնելուց։ Հատկանշական է, որ հաճախ ներդրումները նախատեսվում է իրականացնել այնպիսի տարածքներում գտնվող հողերի վրա, որոնք տնտեսապես խոցելի են և ունեն զարգացման մեծ պոտենցիալ։

Առկա պատկերը պարզելու նպատակով հարցումներ են ուղարկվել համայնքներին՝ խնդրելով տրամադրել տեղեկություններ կադաստրային արժեքների չվճարման դեպքերի և չափերի, ինչպես նաև չվճարման պատճառների վերաբերյալ։

Կադաստրային արժեքների տարբերության վճարման կատարողականը ըստ դեպքերի քանակի, 2022թ․ (հազար դրամ)

Եթե առաջին մասով տեղեկություններն առկա են և ցույց են տալիս ուղիղ կախվածություն կադաստրային արժեքների տարբերության մեծության և չվճարման միջև, ապա չվճարման պատճառների մասով համայնքները տեղեկությունների, որպես կանոն, չեն տիրապետում։

Ըստ վերը բերված գծապատկերի՝ 20 մլն դրամ և ավել կազմած կադաստրային արժեքների տարբերության գումարները դեպքերի 86.1%-ում չեն վճարվել, իսկ 10-20 մլն դրամ միջակայքում՝ դեպքերի 76.2%-ում։ Միաժամանակ ակնհայտ է, որ առկա է ուղիղ համեմատական կապ վճարման ենթակա կադաստրային արժեքի տարբերության գումարի մեծության և պարտավորության չկատարման միջև։

Կադաստրային արժեքների տարբերության վճարման կատարողականը ըստ միջակայքերի գումարային մեծության, 2022թ․ (հազար դրամ)

Գումարային արտահայտությամբ կատարողականն ըստ միջակայքերի առավել ցայտուն է դարձնում չվճարման միտումը մեծ կադաստրային արժեքների դեպքում, ինչն ակնհայտ է դարձնում որոշակի կայուն պատճառահետևանքային կապի առկայությունը։

Կարևոր է նշել, որ 2022թ․ համայնքների բյուջեներ մուտք չի գործել 4.2 մլրդ դրամի չափով գումար, որի 69%-ը 20 մլն դրամը գերազանցող դեպքերն են։

Քանի որ համայնքապետարանները չվճարման պատճառների մասին տեղեկությունների չեն տիրապետում, Վերակառուցման և Զարգացման Եվրոպական բանկի Հայաստանի ներդրումային խորհրդի փորձագիտական թիմի կողմից կադաստրային արժեքների տարբերության վճարման հետ կապված խնդիրների վերաբերյալ հարցումներ են իրականացվել ներդրողների շրջանում։ Հարցաշար է ուղարկվել մոտ 600 տնտեսավարողների, որոնցից սպառիչ պատասխանել են 103-ը։ Ըստ ստացված տեղեկատվության՝ հարցմանը մասնակցածների 48.5%-ը նշել է, որ ունի հողամասի նպատակային նշանակությունը փոխելու փորձառություն, իսկ  51.5%-ը ցանկանում է փոխել և վաճառել այլ ներդրողի, սակայն կադաստրային արժեքի տարբերության մեծությունը խնդրահարույց է։

Հաջորդիվ փորձ է արվել պարզելու, թե հիմնականում ինչ մեծության հողատարածքների նպատակային նշանակությունն է փոխվում։ Ամենամեծ տեսակարար կշիռն ունեն 5-10 հա մեծության հողամասերը (46.6%), այնուհետև 2-5 հա (29.1%) և մինչև 2 հա (15.5%):

Նպատակային նշանակությունը փոխած հողամասերի չափսերի բաշխվածությունը

Հարցման արդյունքներով որևէ մարզում կամ բնակավայրում մեծ կենտրոնացում չկա, իսկ հողամասերի փոփոխված նպատակային նշանակությունները բաշխվում են ըստ ստորև բերված գծապատկերի։   

Հողամասի փոփոխված նպատակային նշանակությունը

Ուշադրության է արժանի այն, որ կացության և հանրային սննդի, ինչպես նաև արտադրության կազմակերպման ոլորտներում իրականացվող (կամ նախատեսվող) ներդրումները կազմում են ընդհանուրի 89.4%-ը։ Այդ ոլորտները կարևոր են զբաղվածության ապահովման տեսանկյունից, ունեն մուլտիպլիկատիվ մեծ նշանակություն և համապատասխանում են ՀՀ կառավարության գերակայություններին։

Հարցման արդյունքներով հողամասի նպատակային նշանակության փոփոխության արդյունքում իրականացված ներդրումների ավելի քան 60.2%-ի դեպքում ներդրման չափը տատանվել է 0.5-2 մլն դոլարի սահմաններում` դեպքերի 38.8%-ը կազմում է 1-2 մլն դոլար, 21.4%-ը կազմում է 0.5-1 մլն դոլար: 

Ներդրման մեծությունը՝ առանց հողամասի գնի

Նշված ներդրումների իրականացման համար անհրաժեշտ հողամասերի նպատակային նշանակության փոփոխության հետևանքով առաջացող կադաստրային արժեքների տարբերության գումարների բաշխվածությունը ցույց է տալիս, որ 20-80 մլն դրամ գումարի չափով վճարման պարտավորություն է առաջացել դեպքերի 69%-ի համար։ Ընդ որում, հարցվածները նշել են, որ դեպքերի միայն 21.4%-ում են մարել պարտավորությունը: Հատկանշական է, որ վերջինս վերաբերում է 94%-ով այն դեպքերի, երբ կադաստրային արժեքների տարբերության պարտավորությունը չի գերազանցել 20 մլն. դրամը:

Կադաստրային արժեքների տարբերության գումարների բաշխվածությունը

Պարտավորությունը չկատարելու պատճառների մեջ ամենամեծ տեսակարար կշիռն (46.3%) ունի բիզնես միջավայրի փոփոխությունը, որը կարող է պայմանավորված լինել վերջին տարիներին ստեղծված անկանխատեսելի ֆորսմաժորային և տարածաշրջանային աշխարհաքաղաքական իրադարձություններով։ Որպես հաջորդ կարևոր պատճառ նշվել է, որ «գումարը միանգամից վճարելու համար մեծ է» (24.4%)։

103 հարցված ներդրողների շրջանում իրականացված հարցման արդյունքները ամփոփելով կարելի է փաստել, որ մոտ 3,060,000,000 դրամ պարտավորություն չի մարվել և չի կատարվել մոտ $74,250,000 ներդրումներ գործող կարգավորումների շրջանում:

Համայնքներից և մասնավոր հատվածից ստացված արդյունքներից ելնելով՝ կարելի է հանգել եզրակացության, որ միանվագ վճարման ենթակա կադաստրային արժեքների մեծությունը չվճարման հիմնական նախապայմանն է և խոչընդոտում է ինչպես ներդրումների իրականացմանը, այնպես էլ համայնքային բյուջեների՝ հողամասերի նպատակային նշանակության փոփոխության միջոցով մուտքերի ապահովմանը։

Խնդիրը քարտեզագրվել է փոխվարչապետ Տիգրան Խաչատրյանի գլխավորությամբ գործող ՓՄՁ Զարգացման խորհրդի աշխատանքների շրջանակներում մասնավոր հատվածի կողմից: Նախագիծը ներկայացվել է և քննարկվել է Տիգրան Խաչատրյանի գլխավորությամբ 24.07.2024թ. տեղի ունեցած ՓՄՁ Զարգացման խորհրդի նիստում:

2. ԿԱՐԳԱՎՈՐՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՆԵՐԸ

Կարգավորման նպատակը հողամասի նպատակային նշանակությունը փոխելիս կադաստրային արժեքների դրական տարբերության չափով գումարն ամբողջությամբ վճարելու պահանջի փոփոխումն է՝ փոխարենը սահմանելով տարաժամկետ վճարման հնարավորություն։

3. ԱՌԱՋԱՐԿՎՈՂ ԿԱՐԳԱՎՈՐՈՒՄՆԵՐԸ

Նախագծով առաջարկվում է սահմանել, որ հողամասի նպատակային նշանակությունը փոխելիս կադաստրային արժեքների տարբերությունը քսան միլիոն դրամը (իսկ կառավարության սահմանած ցանկում ընդգրկված սահմանամերձ, լեռնային և բարձրլեռնային համայնքներում՝ տասը միլիոն դրամը) գերազանցելու դեպքում, հողամասի սեփականատերը համապատասխանաբար քսան և տասը միլիոն դրամը գերազանցող գումարը կարող է վճարել մինչև հինգ տարվա ժամկետում։

Կադաստրային արժեքների տարբերության տարաժամկետ որոշումը և վճարման ժամանակացույցը հաստատվելու է համայնքի ավագանու որոշմամբ:

Ի հավելումն, նախատեսված հողամասի կադաստրային արժեքը տարաժամկետ կարգով վճարելու պարտավորության կատարումն ապահովելու նպատակով հողամասի սեփականատերը համապատասխան համայնքի հետ պետք է կնքի նպատակային նշանակությունը փոփոխված հողամասի հիփոթեքի պայմանագիր կամ ներկայացնի տարաժամկետ վճարման ժամկետից ոչ պակաս ժամկետով և տարաժամկետ վճարման ենթակա գումարից ոչ պակաս գումարի երաշխիք` տրված Հայաստանի Հանրապետությունում լիցենզավորված բանկի կողմից: Ընդ որում, հողամասի սեփականատերը նաև պարտավոր է համայնքին վճարել տարաժամկետված գումարի երկու տոկոսի չափով տոկոսներ` տարաժամկետման յուրաքանչյուր տարվա համար` յուրաքանչյուր տարվա առաջին եռամսյակում` նախորդող տարվա համար: Վճարումների չկատարման պարագայում համայնքը հնարավորություն կունենա բռնագանձել գրավադրված հողամասը սեփականատիրոջից: Որպես այլընտրանք` կարող է  ներկայացվել տարաժամկետ վճարման ժամկետից ոչ պակաս ժամկետով և տարաժամկետ վճարման ենթակա գումարից ոչ պակաս գումարի երաշխիք` տրված Հայաստանի Հանրապետությունում լիցենզավորված բանկի կողմից: Ընդ որում, երաշխիքը պետք է համայնքի ավագանուն ներկայացված լինի նախքան տարաժամկետ վճարման մասին համայնքի ավագանու որոշման կայացումը: Նշված կարգավորումները մի կողմից հավելյալ երաշխիքներ է ստեղծում համայնքի համար վճարումների կատարման հետ կապված, մյուս կողմից ներդրողի համար ռիսկային է դարձնում ըստ սահմանված ժամանակացույցի վճարումներ չկատարելը:

4. ԱԿՆԿԱԼՎՈՂ ԱՐԴՅՈՒՆՔՆԵՐԸ

Նախագծի ընդունման արդյունքում կնվազի հողամասի նպատակային նշանակության փոփոխության արդյունքում ներդրողների համար հաճախ առաջացող միանվագ ֆինանսական բեռը։ Արդյունքում՝ բազմաթիվ պոտենցիալ ներդրողների համար կնվազի ներդրումների սկզբնական փուլում առաջացող ֆինանսական բեռը, կբարելավվեն պարտավորությունների կատարման և համայնքային բյուջեների մուտքերի ապահովման կատարողականները։

Նախագծի ընդունմամբ լրացուցիչ ֆինանսական միջոցների անհրաժեշտություն և պետական բյուջեի եկամուտներում և ծախսերում փոփոխություններ չեն սպասվում:

5. ԿԱՊԸ ՌԱԶՄԱՎԱՐԱԿԱՆ ՓԱՍՏԱԹՂԹԵՐԻ ՀԵՏ

Նախագիծը բխում է ՓՄՁ զարգացման 2020-2024թթ․ ռազմավարության «4.4 ՓՄՁ զարգացման համար ինստիտուցիոնալ և իրավական բարենպաստ միջավայրի ապահովում» բաժնի դրույթներից, ինչպես նաև Կառավարության 2023 թվականի օգոստոսի 25-ի թիվ 1450-Լ որոշման 2-րդ հավելվածով հաստատված ներդրումների ներգրավման ծրագրի գործողությունների ծրագրի 5-րդ կետով սահմանված միջոցառման կատարումից՝ այն է Հողային օրենսգրքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու մասին օրենքի ընդունումը, որի նպատակն է հողերի նպատակային նշանակության փոփոխության հետ կապված ընթացակարգերի պարզեցումը և խոչընդոտների վերացումը։

6․ ՆԱԽԱԳԻԾԸ ՄՇԱԿՈՂ ՄԱՐՄԻՆՆԵՐԸ

Նախագիծը մշակվել է ՀՀ էկոնոմիկայի նախարարության և Վերակառուցման և Զարգացման Եվրոպական Բանկի Հայաստանի Ներդրումային Խորհրդի կողմից:

Նախագիծը ներկայացվել է և քննարկվել է Տիգրան Խաչատրյանի գլխավորությամբ 24.07.2024թ. տեղի ունեցած ՓՄՁ Զարգացման խորհրդի նիստում: