«Ներդրումային անշարժ գույքի եվ դրա իրավական կարգավորումների հայեցակարգը հաստատելու մասին»

ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ

«ՆԵՐԴՐՈՒՄԱՅԻՆ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԵՎ ԴՐԱ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԿԱՐԳԱՎՈՐՈՒՄՆԵՐԻ ՀԱՅԵՑԱԿԱՐԳԸ ՀԱՍՏԱՏԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ԿԱՌԱՎԱՐՈՒԹՅԱՆ ՈՐՈՇՄԱՆ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ

1. Անհրաժեշտությունը։ Տնտեսության կայուն և հավասարակշռված զարգացման ապահովման, ներդրումային միջավայրի բարելավման, ինչպես նաև բնակարանային շուկայի դիվերսիֆիկացման նպատակով անհրաժեշտ է Հայաստանի Հանրապետությունում խթանել ներդրումային անշարժ գույքի զարգացման գործընթացը, որի կարևոր բաղադրիչներից է ներդրումային անշարժ գույքի ներդրումն ու զարգացումը:
2. Ընթացիկ իրավիճակը և խնդիրները։ Վերջին տարիներին Հայաստանի Հանրապետությունում նկատվում է տնտեսության որոշ ճյուղերի, մասնավորապես՝ անշարժ գույքի զարգացման և շինարարության ոլորտների աճի դրական դինամիկա: Արտաքին և ներքին ներդրումների ծավալների ավելացումը, զբոսաշրջային այցելությունների աճը, վկայում են երկրի տնտեսության պոտենցիալի և ներդրումային գրավչության բարձրացման միտումների մասին:

        Տնտեսության կայուն զարգացման, բարենպաստ ներդրումային միջավայրի ապահովման, ինչպես նաև բնակարանային շուկայի դիվերսիֆիկացման համատեքստում անհրաժեշտ է խթանել ներդրումային անշարժ գույքի զարգացումը, այդ թվում՝ բնակարանային հյուրանոցային ֆորմատների՝ ապարտհոթելների ստեղծումը:

      Ներդրումային անշարժ գույքի ներդրմամբ տեղի կունենա անշարժ գույքի շուկայի ակտիվություն, որի կիրառման արդյունքում  ապահովվելու է երկարաժամկետում՝ տնտեսական աճ։

   Ներդրումները անշարժ գույքի ոլորտում խթանում են ենթակառուցվածքների զարգացումը, ինչպիսիք են ճանապարհները, հասարակական ծառայությունները, կոմունալ համակարգերը և այլն։

   Ներդրումային անշարժ գույքի նախագծերի (պրոեկտների) իրականացման համար պահանջվում են մեծ թվով աշխատուժ, այդ թվում՝ շինարարներ, ճարտարապետներ, ինժեներներ, ֆինանսական մասնագետներ, ծառայություն մատուցող անձնակազմ և այլն։      Նման ներդրումները նպաստում են նաև փոքր և միջին ձեռնարկությունների զարգացմանը։

    Ներդրումային անշարժ գույքի նախագծերը (պրոեկտները)  հաճախ ներառում են նորագույն տեխնոլոգիաների կիրառություն՝ թե՛ շինարարության որակի, թե՛ էներգախնայողության և կայունության ոլորտներում։ Սա կարող է բերել նաև գիտելիքների և հմտությունների փոխանցում տեղական աշխատուժի մեջ։

    Ներդրումներ անշարժ գույքի ոլորտում բերում են խոշոր դրամական հոսքերի, որոնք ներդրվում են երկրի տնտեսության տարբեր ոլորտներում՝ խթանելով ներքին սպառումը և արտաքին առևտուրը։

     Փորձենք Ապարտհոթելի ինստիտուտի կարգավորման և ներդրման անհրաժեշտութունը դիտարկել պետության տեսանկյունից․Պետության տեսանկյունից, ապարտհոթելների ինստիտուտի կարգավորումը կարևոր է մի քանի հիմնական պատճառներով։ Նախ, այն կնպաստի պետության հարկային եկամուտների ավելացմանը, ինչը հնարավորություն կտա ֆինանսավորել հանրային ծառայությունները և ենթակառուցվածքները։ Երկրորդ, կարգավորումը կստեղծի հավասար մրցակցային պայմաններ՝ ապահովելով արդարություն հյուրանոցների և ապարտհոթելների միջև։ Այլապես, ի դեմս ոչ ստանդարտ, խիստ պարտավորություններ չունեցող ապարտհոթելների, ռիսկ կա, որ այն կնպաստի տնտեսական խաղի խեղաթյուրմանը։ Հաջորդապես, կարգավորումը հնարավորություն կտա նվազեցնել ստվերային տնտեսության մասշտաբը և ապահովել տվյալների վերահսկելիություն։

Ապարտհոթելների ստանդարտացում և համապատասխան պահանջների ներդրումը նաև կնպաստի քաղաքացիների (զբոսաշրջիկների) անվտանգությանը, քանի որ կստեղծվի վերահսկողություն ապարտհոթելների գործողությունների վրա։ Եթե ներկայացնենք կարգավորման բացակայության առկայության պայմաններում ներկայիս առկա խնդիրների տեսանկյունից, ապա ներկայիս իրավիճակը առաջացնում է մասնավորապես հետևյալ խնդիրները, որոնք կլուծվեն հստակ կարգավորման պայմաններում:

1. Հարկերի պատշաճ հավաքագրում և բյուջեի եկամուտների ավելացում

Պետության կայուն ֆինանսավորումը հիմնվում է հարկային եկամուտների վրա։ Վարձով տրվող բնակարանների և արդեն իսկ գործող Ապարտհոթելների զգալի մասը գործում է ստվերային դաշտում՝ առանց գրանցման կամ հարկման, ինչի հետևանքով պետությունը զրկվում է զգալի ֆինանսական ռեսուրսներից և գործընթացի նկատմամաբ վերահսկողության լծակներից։ Կարգավորումը թույլ կտա ստվերի վերացման միջոցով և վարձակալական գործունեության գրանցման միջոցով վերահսկել և ապահովել ոլորտի կանոնակարգված գործարկումը:

2. Իրավական հավասարություն և ոլորտի վերահսկում, մրցակցային դաշտի ապահովում

     Այս կետը կարծես թե առաջինի շարունակությունն է, քանի որ Պետությունը պատասխանատու է օրինական և հավասար պայմաններ ապահովելու համար բոլոր տնտեսավարողների համար։ Երբ մի խումբ տնտեսվարող (օրինակ՝ հյուրանոցները) պարտավոր է կատարել լիցենզավորման, գործունեությանը ներկայացվող պարտադիր պահանջների ապահովման և հարկային դաշտում պատշաճ գործելու պահանջները, մինչդեռ վարձու բնակարանները և ապարտհոթելները, կարծես թե կարողանում են անարգել շրջանցել այս պահանջները: Կարգավորումը վերացնում է այս ճեղքվածքը և վերականգնում տնտեսական արդարություն։

3. Քաղաքաշինական և համայնքային կառավարում

    Պետության խնդիրը ոչ միայն տնտեսությունը կարգավորելն է, այլև քաղաքային համակեցության կայունությունն ապահովելը։ Երևանի և այլ խոշոր քաղաքների մեծ թվով բնակարանների կարճաժամկետ վարձակալմամբ զբաղվելու հետևանքով մշտական բնակիչների կյանքի որակը նվազում է։ Տարածքը վարձակալական նպատակով օգտագործելը հանգեցնում է աղմուկի, անվտանգության խախտումների և սոցիալական լարվածության։ Վարձու բնակարանների և Ապարտհոթելների նկատմամբ որևէ սահմանափակման կամ պարտադիր համակեցության պայմաններին հետևելու պահանջի բացակայումը երբեմն հանգեցնում է այնպիսի իրավիճակի որ հարևան սեփականատերը հարկադրված է հանդուրժելու իր հարևանությամբ ամեն օր նոր բնակչի առկայությունը:

4. Ազգային անվտանգություն և հանրային կարգ

Վարձու բնակարաններում և ապարտհոթելներում հաճախ չեն պահանջվում անձնագրային տվյալներ, ինչը կարող է ստեղծել անվտանգության խնդիրներ։ Պետությունը, լինելով պատասխանատու հանրային կարգի համար, պետք է ունենա հնարավորություն՝ վերահսկելու՝ ով է բնակվում ժամանակավոր բնակարաններում, ինչպես նաև կանխելու հնարավոր հանցագործություններ կամ ապօրինի գործունեություն (օրինակ՝ թրաֆիքինգ, անօրինական միգրացիա)։

    Այսպիսով, ներդրումային անշարժ գույքի ներդրումը երկրում ստեղծում է բազմաբնույթ դրական ազդեցություններ, որոնք ընդգրկում են երկարաժամկետ տնտեսական աճ, աշխատատեղերի ստեղծում, նոր տեխնոլոգիաների ներդրում, դրամական հոսքերի ավելացում և այլն։ Մյուս կողմից՝ այն հնարավորություն է տալիս ներդրողներին դիվերսիֆիկացնելու իրենց ներդրումները և նվազեցնելու ռիսկերը՝ ապահովելով կայուն ու երկարաժամկետ եկամուտներ։

   Ներդրումներ անշարժ գույքի ներդրման համար որպես պիլոտային ծրագիր դեռևս իրականացվում է ապարտհոթելների ուղղությամբ, որը պետության տեսանկյունից արդյունավետ գործիք լինելու պարագայում հետագայում կարող են  ընդլայնվել ներառելով  այլ հասարակական տարածքներ»։

Միջազգային փորձի վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ՝

• ապարտհոթելների զարգացման հաջող մոդելները հիմնվում են հստակ իրավական կարգավորման, ծառայությունների որակական չափորոշիչների սահմանման և ներդրողների շահերի պաշտպանման սկզբունքների վրա,
• պետական քաղաքականության աջակցությունը՝ հարկային, ֆինանսական և ինստիտուցիոնալ գործիքակազմերի միջոցով, հանդիսանում է ոլորտի կայուն զարգացման հիմնական նախապայմաններից մեկը,

Միաժամանակ հայտնում ենք նաև, որ սույն նախագծի ընդունումից հետո նախատեսվում է սահմանել ներդրումային անշարժ գույքի տեխնիկական պահանջները և համապատասխան չափորոշիչները։

3. Տվյալ բնագավառում իրականացվող քաղաքականությունը։ Նախագծի ընդունումը կնպաստի Հայաստանի Հանրապետության տնտեսության իրական հատվածում ներդրումների, այդ թվում օտարերկրյա ներդրումների (բրեդների) ներգրավմանը՝ ստեղծելով գործարար բարենպաստ և մրցակցային միջավայր։
4. Կարգավորման նպատակը և բնույթը։ Հայեցակարգի նպատակն է ներդրումային անշարժ գույքի զարգացման խթանումը Հայաստանի Հանրապետությունում, ապարտհոթելների գործունեության ներդնումն ու կանոնակարգումը որպես ներդրումային անշարժ գույքի տեսակ, միջազգային նոր ներդրումների (բրենդների) ներգրավումը, իրավական անորոշությունների վերացումը և ներդրումային միջավայրի կայունության ապահովումը:
5. Նախագծի մշակման գործընթացում ներգրավված ինստիտուտները և անձինք։ Նախագիծը մշակվել է Հայաստանի Հանրապետության էկոնոմիկայի նախարարության կողմից:
6. Ակնկալվող արդյունքը։ Նախագծի ընդունման արդյունքում կսահմանվի ներդրումային անշարժ գույքի հասկացությունը, կսահմանվեն իրավական կարգավորումներ, պետության կողմից տրամադրվող օժանդակության/աջակցության տեսակները, ինչպես նաև խթան կհանդիսանա նոր ներդրումների և միջազգային բրենդների ներգրավմանը և աշխատատեղերի ստեղծմանը։
7. Այլ տեղեկություններ։ Որոշման նախագծի ընդունման դեպքում պետական բյուջեի մուտքերի էական ավելացում կամ նվազում չի նախատեսվում։

8. Կապը ռազմավարական փաստաթղթերի հետ. Հայաստանի վերափոխման ռազմավարություն 2050 կառավարության 2021-2026թթ. ծրագիր, ոլորտային և/կամ այլ ռազմավարություններ։

Նախագիծը բխում է ՀՀ Կառավարության 2021-2026թթ. ծրագրի «ՏՆՏԵՍՈՒԹՅՈՒՆ» բաժնի «Գործարար և ներդրումային միջավայրի բարելավում» կետից։ Գործարար և ներդրումային միջավայրի բարելավման համար առաջնահերթ նպատակներն են կապիտալի և ֆինանսական միջոցների հասանելիության բարձրացումը, ինչպես նաև գործարար և պետություն հարաբերությունների ճկունության բարձրացումը։

Ինչպես նաև բխում է ՀՀ Կառավարության 2021-2026թթ. Ծրագրի 2․7 «Քաղաքաշինություն» կետից։ Բնագավառում առկա մարտահրավերները պետք է դիտարկվեն երկրի մրցունակության բարձրացման, տարածքների զարգացման առկա անհամամասնությունների հաղթահարման, ներդրումային բարենպաստ միջավայրի ձևավորման, աշխատատեղերի ստեղծման, հասարակության բոլոր խմբերի համար սոցիալական, ինժեներական ենթակառուցվածքների մատչելիության, պատմամշակութային ժառանգության պահպանման և  շրջակա միջավայրի վրա քաղաքաշինական գործունեության բացասական ազդեցությունների վերացման համատեքստում: