ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ
«ԲԱԶՄԱԲՆԱԿԱՐԱՆ ՇԵՆՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ԵՎ «ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՆ ՈՒԺԸ ԿՈՐՑՐԱԾ ՃԱՆԱՉԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ, «ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ, «ՊԵՏԱԿԱՆ ՏՈՒՐՔԻ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ԼՐԱՑՈՒՄ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՆԵՐԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ԱՆՀՐԱԺԵՇՏՈՒԹՅԱՆ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ
1.Իրավական ակտի անհրաժեշտությունը
Կառավարության 2016 թվականի հունվարի 14-ի «Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2016 թվականի գործունեության միջոցառումների ծրագիրը և գերակա խնդիրները հաստատելու մասին» թիվ 131-Ն որոշման 2-րդ հավելվածի 98-րդ կետով նախատեսվում է «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» օրենքի նախագծի (այսուհետ՝ Նախագիծ) մշակման և Կառավարությանը ներկայացնելու միջոցառումը: Նախագծի նպատակն է բազմաբնակարան շենքերի սեփականության և կառավարման ոլորտը կարգավորող օրենսդրության համապատասխանեցումը մասնավոր իրավահարաբերությունների ժամանակակից մոտեցումներին և լավագույն միջազգային փորձի (Գերմանիա, Ռուսաստան, Մոլդովա, Էստոնիա և այլն) ներդրումը Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությունում:
2. Ընթացիկ իրավիճակը և խնդիրները
Ներկայումս բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականությունը, դրա կառավարումը կարգավորող նորմերը տեղ են գտել առնվազն երեք օրենքներում՝ Քաղաքացիական օրենսգրքի 222-224-րդ հոդվածներում, «Համատիրությունների մասին» օրենքում և «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» օրենքում: Այսպիսի մոտեցումը դժվարացնում է այդ նորմերի գործնական կիրառելիությունը, մյուս կողմից անխուսափելի են համընկնումները, կրկնությունները և հակասությունները ու բացակայում է նաև ներքին հավասարակշռությունը:
Միաժամանակ, «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» և «Համատիրությունների մասին» օրենքները չափազանց բարդեցված են: Բազմաբնակարան շենքի կառավարում իրականացնող համատիրությունները ստեղծվում են իրավաբանական անձի կարգավիճակով՝ իրենց տարբեր գործադիր մարմիններով, միաժամանակ հիմնադրման, վերակազմակերպման և գործունեության իրականացման բարդեցված փուլերով: Այս կարգավորումները կենտրոնացած չեն համատիրության միակ նպատակի վրա, այն է` բնակարանների սեփականատերերի ընդհանուր գույքի կառավարումը:
Սեփականատերերի կողմից բազմաբնակարան շենքի կառավարման սկիզբն ու ավարտը ավտոմատ կերպով պետք է կապվի բնակարանի նկատմամբ սեփականության ծագման հետ: Ինչպես նշվեց, գործող կարգավորմամբ բազմաբնակարան շենքերի կառավարումն իրականացվում է իրավաբանական անձի կարգավիճակ ունեցող համատիրությունների կողմից: Թեպետ համատիրությունը ենթադրվում է որպես բազմաբնակարան շենքի սեփականատերերի անդամության վրա հիմնված կազմակերպություն, սեփականատերերը մեծամասամբ մեկուսացված են բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասնակցությունից: Մի դեպքում դա պայմանավորված է, այն հանգամանքով, որ համատիրության ներկայացուցիչները, պատշաճ չիրականացնելով իրենց իրավասությունները, չեն ապահովում անհրաժեշտ տեղեկատվություն և չեն հրավիրում սեփականատերերի ժողովներ: Մյուս կողմից սեփականատերերն իրենք հաճախ անգործություն են դրսևորում, քանի որ բացակայում է շահագրգռվածությունը մասնակցելու բազմաբնակարան շենքերի կառավարմանը: Գործող կարգավորումներով բազմաբնակարան շենքի կառավարումը կարող է իրականացվել նաև համայնքի ղեկավարի կողմից, քանզի բոլոր այն դեպքերում, երբ օրենքի անցումային դրույթների համաձայն՝ օրենքի ուժի մեջ մտնելու օրվանից 6-ամսյա ժամկետում շենքի կառավարման մարմին չի ձևավորվում, շենքի կառավարման մարմնի համապատասխան լիազորություններն անցնում են համայնքի ղեկավարին: Մինչդեռ բազմաբնակարան շենքի կառավարման արդյունավետության բարձրացման, մասնավոր իրավահարաբերությունների զարգացման համար անհրաժեշտ է բազմաբնակարան շենքի կառավարումն ապահովել բացառապես սեփականատերերի ինքնակառավարման միջոցով՝ սեփականատերերի կողմից ընտրված կառավարման մարմնի կողմից:
3.Կարգավորման նպատակը և բնույթը
Վերոնշյալ խնդիրների լուծման նպատակով նախագծում ամրագրվել են բազմաբնակարան շենքի կառավարման սկզբունքները: Ներկայումս գործող կարգավորումից նախագծով էական փոփոխության է ենթարկվել բազմաբնակարան շենքերի կառավարման ձևը: Նախագծով առաջարկվում է նախատեսել առավել մասնագիտացված կառավարման մոդել, այն է՝ կառավարումը իրավաբանական անձ հանդիսացող կառավարչի միջոցով:
Բազմաբնակարան շենքի կառավարումը իրականացվում է սեփականատերերի հանրության կողմից սեփականատերերի ժողովի միջոցով, որը բազմաբնակարան շենքի բարձրագույն կառավարման մարմինն է և որին պատկանում է կառավարման բնագավառում ցանկացած հարցի լուծման իրավունքը: Սեփականատերերի հանրությունը կարող է ընդհանուր գույքի կառավարումն իրականացնել ինքնակառավարմամբ՝ կառավարման խորհրդի միջոցով կամ կառավարչի միջոցով: Ընդ որում, կառավարչի ընտրությունը պարտադիր է բազմաբնակարան շենքում 10 և ավելի մշտապես բնակեցված բնակարանների առկայության դեպքում:
Բազմաբնակարան շենքի կառավարման իրավունքն ու պարտականությունը սեփականատիրոջ մոտ ծագում է շինության նկատմամբ սեփականություն ձեռք բերելու փաստի ուժով: Միաժամանակ, կառավարմանը չմասնակցելը սեփականատիրոջ համար առաջացնում է բացասական հետևանքներ, քանի որ մյուս սեփականատերերի կողմից կայացված համաձայնությունները պարտադիր են դառնում այդ սեփականատիրոջ համար: Առանձին գործողություններ չիրականացնելու դեպքում մյուս սեփականատերը կամ կառավարման մարմինը սեփականատերերի անունից կարող է դատական կարգով հարկադրել որոշակի գործողությունների իրականացումը: Հաշվետվողականության և թափանցիկության նախատեսված պահանջը ևս սեփականատերերի կառավարմանը մասնակցելուն ապահովող մեխանիզմ է: Կառավարման մարմինը պարտավոր է գործել բազմաբնակարան շենքերի կառավարման ընդհանուր սկզբունքների և կառավարման մարմնին վերապահված իրավասությունների շրջանակներում, հակառակ դեպքում նրա գործողությունները ոչ իրավաչափ պետք է որակել: Վերջինս պարտավոր է սեփականատերերի հանրությանը տեղեկություններ տրամադրել իր գործունեության ընթացքի և արդյունքների վերաբերյալ:
Սեփականատերերի ինքնակառավարման դրսևորման կարևոր լծակ է սեփականատերերին վերապահված իրավունքը ձեռք բերել օրենքով չնախատեսված համաձայնություններ, այդ թվում՝ ընդհանուր գույքի օգտագործման և ծախսերի բաշխման վերաբերյալ:
Սեփականատերերին հնարավորություն է տրվում, բացի օրենքով և Կառավարության որոշմամբ նախատեսված պարտադիր աշխատանքներից, ինքնուրույն սահմանել աշխատանքներ, որոնք իրենք նպատակահարմար կգտնեն իրականացնել իրենց բազմաբնակարան շենքում: Նախագիծը հնարավորություն է տալիս սեփականատերերին ընդունել բնակվելու մասին կարգ: Այն դեպքում, երբ սեփականատերերը ընդունեն նման ակտ, այդ ակտը պարտադիր վարքագծի կանոն է դառնալու բոլոր սեփականատերերի համար, և վերջիններս պարտավոր են լինելու հետևեն բնակվելու մասին կարգով սահմանված կանոններին: Բնակվելու մասին կարգը ենթադրում է որոշակի ընդհանուր վարքագծի, համակեցության կանոնների սահմանում: : Օրինակ, կարող է բնակվելու կարգով սահմանվել հեծանիվները և մեքենաները կայանատեղելու կանոններ: Այս կարգը տարածվելու է նաև ցանկացած անձի վրա, ով մուտք կգործի բազմաբնակարան շենքի տարածք, այս դեպքում ևս պահանջատերերը սեփականատերերն են:
Նախագծով փոփոխության է ենթարկվել պարտադիր վճարների որոշման կարգը: Նոր կարգավորմանը համաձայն սեփականատերերի ժողովն է որոշելու պարտադիր նորմերի կատարմանն ուղղված վճարների չափը, ինչը կհանդիսանա երաշխիք նշված վճարների համաչափության և դրանց հաշվարկման թափանցիկությունը ապահովելու նպատակով:
Նախագծով սեփականատերերի համար ամրագրվել է պարտադիր աշխատանքների կատարմանն ուղղված վճարների վճարման պարտականություն, իսկ կառավարման մարմնի համար՝ այդ աշխատանքների կատարումն ապահովվելու պարտականություն: Ընդ որում, այս պարտականությունների կատարումն ապահովվելու համար ներդրվել են արդունավետ մեխանիզմներ: Մասնավորապես, պարտադիր վճարների չվճարման դեպքում, բացի քաղաքացիաիրավական և դատական մեխանիզմներից, նախատեսվել է նաև, որ պարտադիր վճարներն կատարված չլինելու դեպքում Անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեն չի կատարում սեփականատիրոջ դիմումի հիման վրա անշարժ գույքի միավորի կամ դրա մասի նկատմամբ որևէ իրավունքի գրանցում: Կառավարչի կողմից պատշաճ կառավարում չիրականցնելու համար սահմանվել է վարչական պատասխանատվություն, իսկ կառավարման խորհրդի համար՝ քաղաքացիաիրավական: Այս կարգավորումներն ուղղված են ապահովելու, որ սեփականատերերը պատշաճ կատարեն բազմաբնակարան շենքի կառավարման պարտականությունը:
Հաշվի առնելով, որ բազմաբնակարան շենքի կառավարումը շատ հաճախ մասնագիտական գիտելիքներ է պահանջում, այս նախագիծն ուղղված է խթանելու մասնագիտացված անձանց (կառավարիչների) միջև մրցակցային դաշտի ստեղծմանը: Սեփականատերերը ընտրելու են կառավարչին և վերջինիս մատուցած ծառայությունների դիմաց վճարելու են կառավարչի հետ կնքված պայմանագրով սահմանված կարգով և չափով: Կառավարիչն էլ իր հերթին պատասխանատվություն է կրելու բազմաբնակարան շենքի կառավարումը պատշաճ իրականացնելու համար: Նախագծով կառավարիչների համար իրենց պատասխանատվությունն ապահովագրելու պահանջ է ամրագրված, որը լրացուցիչ երաշխիք է սեփականատերերի համար: Մրցակցությունը խթանող նորմ է նաև այն, որ կառավարչի լիազորությունների ժամկետը չի կարող անսահմանափակ լինել: Կառավարիչը իր լիազորություններն իրականացնելու է պայմանագրով սահմանված ժամկետում, որը չի կարող հինգ տարուց ավելի լինել։ Միևնույն ժամանակ սեփականատերերը զրկված չեն ոչ արդյունավետ կառավարում իրականացնելու դեպքում նրա լիազորությունները վաղաժամկետ դադարեցնել:
Սեփականատիրոջ նկատմամբ վերահսկողություն իրականացնող սուբյեկտները մյուս սեփականատերերն են, որոնք պահանջատեր են անգործություն դրսևորող սեփականատիրոջ նկատմամբ, սակայն, դաշտը միայն սեփականատերերի վրա թողնելն արդարացված չի կարող լինել, քանի որ անգործություն միաժամանակ կարող են դրսևորել բոլոր սեփականատերերը: Ուստի՝ Նախագծով սահմանվել է բազմաբնակարան շենքի կառավարման ոլորտում տեղական ինքնակառավարման մարմինների հստակ պարտականություններ: Մասնավորապես, Նախագծի համաձայն Տեղական ինքնակառավարման մարմինը պարտավոր է անձանց կյանքին, առողջությանը, գույքին կամ շրջակա միջավայրին ուղղակի վտանգ սպառնացող դեպքերում միջամտել և կանխել կամ վերացնել վտանգը՝ հետագայում հետադարձ պահանջ ներկայացնելով սեփականատերերին, բացի այդ պետության կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի կողմից բազմաբնակարան շենքերի արտաքին պատերի, տանիքների վերանորոգման, քաղաքաշինական նորմերին համապատասխան կարող են սահմանվել պարտադիր ծրագրեր:
Նախագծի համաձայն բոլոր այն դեպքերում, երբ սեփականատերերը կառավարիչ չեն նշանակում, որպեսզի առանց կառավարման շենքեր չլինեն Տեղական ինքնակառավարման մարմնին իրավասություն է վերապահվել նշանակել կառավարիչ: Սահմանվել է, որ համայնքը վարում է բոլոր կառավարիչների և բոլոր կառավարիչ չունեցող շենքերի հաշվառում և 3 ամիս շարունակ սեփականատերերի կողմից կառավարիչ չընտրելու դեպքում նշանակվում է մրցույթով ընտրված կառավարչին, սակայն սա չի սահմանափակում սեփականատերերին ցանկացած ժամանակ ընտրել իրենց համար նախընտրելի կառավարչի: Որպեսզի այս դեպքում կառավարչի վարձատրությունը ավելի բարձր չլինի, քան այն դեպքում, երբ կառավարիչ կընտրեին սեփականատերերը, սահմանվել է, որ Տեղական ինքնակառավարման մարմինը կառավարիչ է նշանակում հրապարակային մրցույթի արդյունքում կառավրչի ծառայությունների մատուցման նվազագույն գնային առաջարկ ներկայացրած կառավարչին:
Նախագծով սահմանվել է նաև բազմաբնակարան շենքի պահպանման և կառավարման համար պետական և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից ֆինանսական աջակցության ստացման հնարավորություն: Միաժամանակ, նախատեսվել է, որ սոցիալապես առավել անապահով ընտանիքներին պարտադիր վճարների կատարման նպատակով պետության կողմից տրվում է աջակցություն: Բազմաբնակարան շենքում պարտադիր նորմերը պահպանելու կամ այլ աշխատանքներ իրականացնելու համար անհրաժեշտ ծախսերը պետք է նախատեսվեն տվյալ շենքի համար կազմված տարեկան տնտեսական ծրագրով: Ծրագիրը կազմվելու է կառավարման մարմնի կողմից և ներկայացվելու է սեփականատերերի հաստատմանը:
Նախագծով նախատեսվում է նաև բազմաբնակարան շենքի բանկային հաշիվ և պահուստային ֆոնդ ձևավորելու պարտականություն: Բազմաբնակարան շենքում անհրաժեշտ միջոցառումներ իրականացնելու համար անհրաժեշտ են դրամական միջոցներ, ուստի և այդ միջոցների կառավարումը ճիշտ իրականացնելու համար կարևոր է, որ յուրաքանչյուր շենք ունենա իր հաշիվը: Հաշիվը վարելու է կառավարման մարմինը, միաժամանակ հաշվի վերաբերյալ ցանկացած տեղեկատվություն հասանելի է լինելու բոլոր սեփականատերերին, որոնք էլ հսկողություն են իրականացնելու հաշվի վարման նկատմամբ:
Պահուստային ֆոնդը ծառայելու է բազմաբնակարան շենքը պահպանելու և կառավարելու կապակցությամբ առաջացող վնասները և այլ անկանխատեսելի ծախսերը, մասնավորապես վթարները կանխելու և վերացնելու, անհետաձգելի, կապիտալ նորոգումների, տուգանքների, երրորդ անձանց նկատմամբ պարտավորությունը վաղաժամկետ մարելու, արժեքների և սակագների չպլանավորված բարձրացումը փոխհատուցելու նպատակին: Ընդ որում, պահուստային ֆոնդի միջոցները չեն կարող ծախսվել այլ նպատակով:
Նախագծով կարևորվում է նաև ծանուցումների ապահովման կարգը, որը սեփականատերերի կողմից կառավարմանը մասնակցելու անհրաժեշտ նախապայման է: Նախատեսվել է նաև ծանուցումների էլեկտրոնային եղանակով ապահովելու պահանջ:
Նախագծով սահմանվել է նաև, որ առանձնատների սեփականատերերի որոշմամբ օրենքի համապատասխան դրույթները կարող են կիրառվել որոշումն ընդունած առանձնատների սեփականատերերի միջև հարաբերությունները կարգավորելիս:
Նախատեսվել է, որ ընդհանուր գույքը պետական գրանցում իրականացնող լիազոր մարմնում գրանցվում է կառավարման մարմնի կողմից, իսկ բնակարանի սեփականատիրոջ ունեցած բաժնի նկատմամբ իրավունքը ավտոմատ գրանցվում է պետական գրանցում իրականացնող լիազոր մարմնի կողմից բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքը գրանցելու հետ մեկտեղ:
Համաձայն նախագծի համատիրությունները լուծարվելու են: Անցումային դրույթներով նախատեսվելու է ժամկետ՝ 6 ամիս, սեփականատերերի կողմից կառավարման մարմին ընտրելու համար: Մինչ այդ գործելու են համատիրությունները:
Լրացում է կատարվել նաև «Պետական տուրքի մասին» օրենքում՝ նախատեսելով, որ սեփականատերերն ազատվում են իրենց բաժնային ընդհանուր սեփականության նկատմամբ իրավունքը գրանցելիս պետական տուրքի վճարից:
Կատարել են փոփոխություններ «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքում: Փոփոխություններով նախատեսվել են կարգավորումներ ընդհանուր գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման վերաբերյալ, սահմանվելով, որ բնակարանի և ոչ բնակելի տարածքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի գրանցման դեպքում պետական գրանցում իրականացնող լիազոր մարմինը միաժամանակ գրանցում է սեփականատիրոջ սեփականության իրավունքը ընդհանուր գույքում իր բաժնի նկատմամբ՝ արտահայտված կոտորակով:
4.Իրավական ակտի կիրարկման դեպքում ակնկալվող արդյունքը
Նախագծի ընդունումը կբարձրացնի բազմաբնակարան շենքի կառավարման արդյունավետությունը՝ կառավարման իրավասությունը վերապահելով սեփականատերերին կամ մասնագիտացված կառավարիչներին` սրանով իսկ հիմք դնելով մասնագիտացված կառավարիչների ձևավորմանը: Կապահովվի սեփականատերերի անմիջական մասնակցությունը ընդհանուր գույքի կառավարմանը: Կգործեն ընդհանուր գույքի պահպանմանն ու կառավարման ուղղված դրամական միջոցների վարման առավել արդյունավետ մեխանիզմներ:
Նախագծի ընդունումը կնպաստի բազմաբնակարան շենքերի սեփականության և կառավարման ոլորտը կարգավորող օրենսդրության համապատասխանեցումը մասնավոր իրավահարաբերությունների ժամանակակից մոտեցումներին։ Նախագծի ընդունումը կպարզեցնի, միևնույն ժամանակ կբարձրացնի բազմաբնակարան շենքերի կառավարման թափանցիկությունն ու հաշվետվողականությունը։