«ԲՆԱԿԵԼԻ ԿԱՌՈՒՑԱՊԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔԻ ՀԱՅԵՑԱԿԱՐԳԻ ՆԱԽԱԳԻԾ

ՆԱԽԱԳԻԾ

ՀԱՅԵՑԱԿԱՐԳ

«ԲՆԱԿԵԼԻ ԿԱՌՈՒՑԱՊԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ

1. ՆԵՐԱԾՈՒԹՅՈՒՆ

• Հայեցակարգի առարկան.

«Բնակելի կառուցապատման գործունեության մասին» օրենքի (այսուհետ՝ Օրենք)  ընդունման անհրաժեշտությունը պայմանավորված է բնակելի կառուցապատման գործունեության ոլորտում առկա խնդիրների լուծման ուղիների, բնակելի կառուցապատման գործունեության համակարգման և վերահսկողական գործիքակազմի ամրապնդման, կառուցապատողներից անշարժ գույք ձեռքբերողների իրավունքների և կառուցապատողների շահերի պաշտպանության համար անհրաժեշտ կառուցակարգերի մշակմամբ։

Օրենքի սույն հայեցակարգը (այսուհետ՝ Հայեցակարգ) սահմանում է Հայաստանի Հանրապետությունում բնակելի կառուցապատման գործունեության ոլորտում առկա իրավիճակը, խնդիրները, ոլորտի բարեփոխման անհրաժեշտությունը, Օրենքի հիմնական դրույթները և Օրենքի ընդունման անհրաժեշտության հիմնավորումները։

• Հայեցակարգի հիմնական նպատակներն են․

Սահմանել՝

• «Բնակելի կառուցապատման գործունեության մասին» օրենքի կարգավորման առարկան,
• «Բնակելի կառուցապատման գործունեության» և «Բնակելի կառուցապատող»-ի հասկացությունը,
• Օրենքով Բնակելի կառուցապատողներին ներկայացվող հիմնական չափանիշների ընդհանուր նկարագիրը,
• Բնակելի կառուցապատողների իրավունքների և պարտականությունների ընդհանուր շրջանակը,
• Կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրերի կնքումը բացառապես Բնակելի կառուցապատողների կողմից,
• Կառուցապատման գործունեության նկատմամբ վերահսկողական գործիքակազմի ընդհանուր բնութագիրը,
• Բնակելի կառուցապատողներին միավորող ոչ առևտրային իրավաբանական անձի (կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպության) ինստիտուտի ներդրման պայմանները,
• Օրենքի խախտման դեպքում Բնակելի կառուցապատողների պատասխանատվության միջոցները,
• Բնակելի կառուցապատողների կառուցապատման ծրագրերի շահառուների հնարավոր ռիսկերի և վնասների կանխարգելման պայմանները և մեխանիզմները:

 2․ ԱՌԿԱ ԻՐԱՎԻՃԱԿԸ, ՄԻՋԱԶԳԱՅԻՆ ՓՈՐՁԸ, ԽՆԴԻՐՆԵՐԸ ԵՎ ՕՐԵՆՔԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ԱՆՀՐԱԺԵՇՏՈՒԹՅՈՒՆԸ.

• Առկա իրավիճակի նկարագրությունը.

Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությունը կառուցապատման հետ կապված հարաբերությունները կարգավորում է ինչպես քաղաքացիաիրավական, այնպես էլ վարչաիրավական գործիքակազմերի միջոցով։

Կառուցապատման գործունեության ոլորտում էական փոփոխություններ կատարվեցին 2015 թվականին, երբ Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով սահմանվեցին կառուցվող բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքից անշարժ գույք, իսկ հետագայում՝ նաև բնակելի տուն գնելու իրավունքի պայմանագրի առանձնահատկությունները։

Բանկային օրենսդրության բարեփոխումների արդյունքում կառուցման փուլում գտնվող շենքերից անշարժ գույք ձեռք բերելու նպատակով հիփոթեքային վարկերը տրամադրելիս անշարժ գույքի վարկի ամբողջ գումարը մուտքագրվում է կառուցապատողի հատուկ հաշվին, և օրենքով սահմանված են որոշակի սահմանափակումներ՝ կապված դրանց օգտագործման ծավալի և ժամկետների հետ: Հատուկ հաշվի վրա առկա գումարը կարող է դիտարկվել որպես ավանդ՝ կառուցապատողին ապահովելով նաև ավանդի տոկոսագումար:

Կառուցապատման և կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու (այսուհետ՝ Գնման իրավունք) հետ կապված հարաբերությունները հիմնականում կարգավորվում են  Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով, իսկ կառուցապատման ընթացակարգային հարցերը «Քաղաքաշինության մասին» օրենքով և Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2015 թվականի մարտի 19-ի «Հայաստանի Հանրապետությունում կառուցապատման նպատակով թույլտվությունների և այլ փաստաթղթերի տրամադրման կարգը հաստատելու և Հայաստանի Հանրապետության կառավարության մի շարք որոշումներ ուժը կորցրած ճանաչելու մասին» թիվ 596-Ն որոշմամբ։

Նշված իրավական ակտերն, այնուամենայնիվ, չեն պարունակում բնակելի կառուցապատման գործունեության առանձնահատկություններն ամփոփող հատուկ կարգավորումներ, ինչը հանգեցնում է գործնական բազմաթիվ խնդիրների։ Մասնավորապես՝ բազմաթիվ են ձախողված կառուցապատման ծրագրերը՝ հիմնականում կապված կառուցապատողների սնանկության գործընթացների հետ:

Թեև Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ, մասնավորապես՝ «Քաղաքաշինության մասին» օրենքի 6-րդ հոդվածով բնորոշվել է «Կառուցապատող» հասկացությունը, որն ընդամենը նշում է անշարժ գույքի կամ այն փոփոխելու իրավազորությամբ օժտված ցանկացած անձի մասին, այնուամենայնիվ, որևէ իրավական ակտով տրված չէ բնակելի կառուցապատողի՝ որպես ձեռնակատիրական հարաբերության յուրահատուկ սուբյեկտի իրավական բնորոշումը, իսկ «Քաղաքաշինության մասին» օրենքով և Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2015 թվականի մարտի 19-ի թիվ 596-Ն որոշմամբ տրված սահմանումները չեն բացահայտում ընդհանրապես կառուցապատմամբ զբաղվող սուբյեկտի իրական հատկանիշները։

Արդյունքում, կառուցապատող հասկացությունը, լինելով բավականին լայն և ընդգրկուն հասկացություն, միևնույն կարգավորումների ներքո միավորում է միմյանցից բոլորովին տարբերվող գործունեություն իրականացնող և տարբեր նպատակներ հետապնդող սուբյեկտների՝ որևէ կերպ չտարբերակելով կառուցվող շենքից անշարժ գույքի գնման իրավունք վաճառող բնակելի կառուցապատողներին, որոնք գործնականում առնչվում են սպառողների հետ և այդ համատեքստում պետք է նաև տարբերակվեն այլ կառուցապատողներից։

Բնակելի կառուցապատողների նկատմամբ հստակ չափորոշիչների բացակայությունը հանգեցնում է գործնականում այս զգայուն ոլորտում կառուցապատման, որպես ձեռնարկատիրական գործունեության մեկնարկի և ավարտի, ըստ այդմ նաև՝ կառուցապատողի պատասխանատվության շրջանակների անորոշությանը։

Ակնհայտ է, որ նման իրավիճակը չի կարող դրական ազդել բնակելի կառուցապատման գործունեության որակի և դրա նկատմամբ իրականացվող վերահսկողության արդյունավետության վրա։

• Միջազգային փորձը.

Աշխարհի բազմաթիվ երկրներում սեփական կարիքների համար կառուցապատում իրականացնող սուբյեկտների և կառուցվող շենքից մինչև դրա շինարարության ավարտը (ավարտական ակտի ձևակերպումը) վաճառքի առաջարկի միջոցով անշարժ գույքի գնման իրավունքների առուվաճառքի նպատակով կառուցապատում  իրականացնող սուբյեկտների վերաբերյալ սահմանվում են տաբեր կարգավորումներ և կառուցապատումը դիտարկում են որպես մասնագիտական գործունեություն, որը ենթարկվում է հատուկ վերահսկողության։

Այսպես, Ռուսաստանի Դաշնությունում կառուցապատող է համարվում տնտեսական ընկերությունը կամ տնտեսական ընկերության դուստր ընկերություններից որևէ մեկը, որն ունի առնվազն հինգ հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով բազմաբնակարան շենքերի շինարարության (ստեղծման) մասնակցության փորձ (առնվազն երեք տարի), եթե նման բազմաբնակարան շենքերի շահագործման հանձնելու թույլտվությունները ձեռք են բերվել քաղաքաշինական գործունեության մասին օրենսդրությամբ սահմանված կարգով՝ որպես կառուցապատող և (կամ) տեխնիկական պատվիրատու և (կամ) գլխավոր կապալառու՝ համաձայն շինարարական պայմանագրի, և որի անունը պարունակում է «մասնագիտացված կառուցապատող» ("специализированный застройщик") բառերը:

Ղազախստանում բնակարանաշինությանը սեփական կապիտալի մասնակցության բնագավառում կառուցապատող է համարվում այն իրավաբանական անձը, որը զբաղված է սեփական և (կամ) փոխառու միջոցների հաշվին բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանային շինարարությամբ լիազորված ընկերության կանոնադրական կապիտալում մասնակցության միջոցով։

Գերմանիայում (Bauindustrie) կամ Ֆրանսիայում (CAPEB), ինքնակարգավորվող կազմակերպությունները հաճախ պարտադրում են շինարարական ու կառուցապատման ընկերություններին պահպանել բարձր որակի ստանդարտներ, որպեսզի նրանք կարողանան ստանալ անդամակցություն կամ դառնալ կազմակերպության մաս։ Նմանատիպ ասոցիացիաները կարող են ներկայացնել նաև կարգապահական մեխանիզմներ՝ շինարարական աշխատանքների թերությունների դեպքում։ Նրանք  վերահսկում են շինարարական աշխատանքների ամբողջ գործընթացը՝ սկսած նախնական ծրագրերից մինչև վերջնական հանձնում։ 

Եվրոպական մի շարք երկրներում շինարարական կամ կառուցապատման ասոցիացիաները նաև վերահսկում են, թե ինչպես են կառուցապատողները կատարում իրենց պարտավորությունները բնակիչների և գնորդների նկատմամբ։ Նրանք հաճախ տրամադրում են վճարման երաշխիքներ, վնասների պատասխանատվություն և վստահելիության վստահագրեր, որպեսզի ապահովեն, որ բնակիչները չեն մնա անպաշտպան կամ տուժած՝ կապված շինարարական թերությունների հետ։

Չեխիայի կառուցապատողների ասոցիացիան ստեղծվել է՝ հիմք ընդունելով բաց երկխոսություն վարելու անհրաժեշտությունը և կարևորելով ժամանակակից հասարակության զարգացման գործում կառուցապատողների պատասխանատու դերը: Նշված ասոցիացիան ընդգծում է ոլորտում խիստ էթիկական կանոնների պահպանումը: Ասոցիացիայի նպատակն է, որ կառուցապատողները պատասխանատու լինեն իրենց հաճախորդների և հանրության նկատմամբ: 

Բուլղարիայում գործում է Բուլղարիայի կառուցապատողների պալատը, որն անկախ, կամավոր, մասնագիտական ​​կազմակերպություն է և գործում է որպես կառուցապատման ընկերությունների պաշտոնական ներկայացուցիչը Բուլղարիայում: Պալատի գործունեությունը հետապնդում է հետևյալ նպատակները՝ կառուցապատում իրականացնող անձանց գործունեության թափանցիկություն, աշխատանքների որակի համար կառուցապատողի պատասխանատվության բարձրացում, իր անդամների գործունեությանն աջակցում, իր անդամների, ինչպես նաև կառուցապատման ծառայություններից օգտվողների շահերի պաշտպանություն։ Նշված կազմակերպությունը նաև ստեղծում և վարում է կառուցապատողների կենտրոնական մասնագիտական ​​ռեգիստրը։ 

Եվրոպական մի շարք այլ երկրներում  նույնպես գործում են նմանատիպ կառույցներ, որոնց մասին առավել մանրամասն տեղեկատվությունը ներկայացված է հետևյալ հղումով՝ https://buildeurope.net/our-members/ ։

Ամփոփելով միջազգային փորձը՝ ակնհայտ է, որ կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպությունները կարևոր օղակ են կառուցապատող-գնորդ-պետություն հարաբերություններում՝ ունենալով իրենց կարևոր դերը:

• Առկա խնդիրների նկարագրությունը.

Իրավական ակտերով չեն սահմանվում բնակելի կառուցապատման գործունեությամբ զբաղվող կազմակերպությունների գործունեությանը վերաբերող հատուկ կանոններ և արդյունավետ վերահսկողական մեխանիզմներ, մինչդեռ նշված ոլորտը համարվում է առավել ռիսկայիններից մեկը և ճգնաժամային իրավիճակների դեպքում անշարժ գույքի շուկան կրում է էական բացասական փոփոխություններ և ոտնահարվում են տասնյակ հազարավոր քաղաքացիների գույքային շահերը, որոնց դրամական միջոցները կենտրանցվում են կառուցապատողների հատուկ հաշիվներին, իսկ որոշ մասը՝ ազատ տնօրինվում։

Բացի այդ, օրենսդրությունը չի սահմանում նաև բնակելի կառուցապատողներին ներկայացվող անգամ նվազագույն չափանիշներ և պահանջներ, ինչի արդյունքում կառուցապատման գործունեության նկատմամբ վերահսկողությունը չի կարող հասնել իր առջև դրված խնդիրների իրացմանը։

Կառուցապատողների և կառուցապատման գործունեության նկատմամբ պահանջների և չափանիշների, կառուցապատման օբյեկտի, կառուցապատման փուլերի սահմանման, ինչպես նաև հստակ վերահսկողական մեխանիզմների բացակայությունը գործնականում կարող է հանգեցնել հետևյալ հիմնական ռիսկերին՝

• բազմաթիվ գործունեության ոլորտներ ունեցող և ռիսկային սուբյեկտների կողմից կառուցապատման գործունեությամբ զբաղվելը.
• կառուցապատման ցածր որակ.
• կառուցապատման ժամկետների խախտումներ.
• անվճարունակության և սնանկության ռիսկ.

«Դատալեքս» դատական տեղեկատվական համակարգում առկա տվյալների ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ առկա են դեպքեր, երբ կառուցապատման գործունեությամբ զբաղվող կազմակերպությունները ճանաչվում են սնանկ կամ նրանց նկատմամբ հարուցվում է սնանկության վարույթ, որի ընթացքում պարտավորությունը մարվում է, և կառուցապատողը սնանկ չի ճանաչվում։ Այնուամենայնիվ, անգամ սնանկ ճանաչելու վերաբերյալ դիմումը վարույթ ընդունելն էականորեն բացասաբար է ազդում կառուցապատման գործունեության վրա։

Վիճակագրական տվյալները ցույց են տալիս, որ շինարարության թույլտվություն ստանալու և շինարարությունն ավարտին հասցնելու ցուցանիշներն այնքան էլ գոհացնող չեն։

Մասնավորապես, Երևանի քաղաքապետարանի պաշտոնական կայքում հրապարակված 2015 թվականից մինչև 2025 թվականն ընկած ժամանակահատվածի համար նախագծման թույլտվությունների, շինարարության թույլտվությունների և ավարտական ակտերի վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ 2015 թվականին տրված շինարարության իրականացման համար նախատեսված թույլտվությունների քանակն էականորեն տարբերվում է 2025 թվականին տրամադրված շինարարության թույլտվությունների քանակից, և ինչպես շինարարության թույլտվությունների, այնպես էլ նախագծման թույլտվությունների հայտերի քանակը հաստատուն կերպով աճել են քննարկման առարկա դարձած ժամանակահատվածում։

Կառուցապատման գործունեությունը բնակաշինության ոլորտում հանդիսանում է առավել ռիսկային ձեռնարկատիրական գործունեություն, իսկ այդ գործունեության շահառուներ են հանդիսանում մեծ թվով սպառողներ, որոնց կողմից վճարվող դրամական միջոցների (կանխավճարների) զգալի մասը տնօրինվում է կառուցապատողների կողմից։

Կառուցապատման գործունեության վրա բացասաբար ազդող գործոններն իրենց ուղղակի բացասական ազդեցությունն են ունենում սպառողների շահերի վրա։

Ինչպես արդեն նշվեց, պրակտիկայում հանդիպում են դեպքեր, երբ կառուցապատողները ճանաչվում են սնանկ կամ վերջիններիս նկատմամբ հարուցվում են սնանկության վարույթներ։

Սնանկության վարույթի առանձնահատկություններով պայմանավորված՝ կառուցապատման գործունեությունը դառնում է անհնարին, բացառությամբ օրինակ՝ ֆինանսական առողջացման ծրագրով գործունեությունը շարունակելու, գործունեությունը վերսկսելու դեպքերի կամ դատարանի թույլտվությամբ բնականոն ընթացիկ գործունեության։

«Սնանկության մասին» օրենքը սահմանում է, որ եթե պարտապանը հանդիսացել է բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքի կառուցապատող, և պարտապանին սեփականության իրավունքով պատկանող ավարտված (ավարտական ակտի հիմքով պետական գրանցում ստացած) շենքը կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրերի հիման վրա ծանրաբեռնված է այլ անձանց իրավունքներով, ապա կառավարչի պահանջն ստանալուց հետո մեկամսյա ժամկետում, կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունք ունեցող անձի կողմից պայմանագրային գնի վերջնահաշվարկի գումարը սնանկության հաշվին վճարվելու դեպքում կառավարիչը կառուցապատողի անունից կնքում է օրենքով սահմանված պահանջներին համապատասխան փոխանցման ակտ և անձին փոխանցում առանձնացված միավորի սեփականության իրավունքը:

Նշված կարգավորումն, անշուշտ, որոշակի երաշխիքներ է նախատեսում սպառողների համար, սակայն ամբողջությամբ չի լուծում խնդիրը։

Այսպես, վերը նշված կարգավորումը վերաբերում է այն դեպքերին, երբ կառուցապատումն ավարտվել է մինչև կառուցապատողի սնանկ ճանաչվելը, և չի կարգավորում այն դեպքերը, երբ կառուցապատողը սնանկ է ճանաչվել կառուցապատման ընթացքում, սակայն առկա է արդեն ավարտված ու պետական գրանցում ստացված շենք և կառուցվող գույքը (անավարտ վիճակում) ծանրաբեռնված է կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրերի հիման վրա ծագած իրավունքներով, և որպես կանոն՝ նաև ծանրաբեռնված է բանկերի առաջնային գրավով, ինչն իր հերթին լրացուցիչ խոչընդոտներ է ստեղծում գնորդներին գույքը հանձնելու գործընթացում։

• Օրենքի ընդունման անհրաժեշտությունը.

Վերը նկարագրված խնդիրների լուծման համար անհրաժեշտ է նախևառաջ տարբերակել բնակելի  կառուցապատողներին, որոնց համար անհրաժեշտ է սահմանել հստակ չափանիշներ և միայն այդ չափանիշներին բավարարող բնակելի  կառուցապատողներին  տալ հնարավորություն  իրականացնել դեռևս  կառուցման փուլում գտնվող անշարժ գույքի վաճառք՝ դրանով զսպելով ոլորտում առկա ռիսկերը:

Որպես օրինակ՝ սպառողների լայն շրջանակների շահերի հետ առնչվող մի շարք գործունեության ոլորտներում  Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված են հստակ չափանիշներ, ներառյալ՝ ֆինանսական թափանցիկության, այլ գործունեությամբ զբաղվելու արգելքի, նախկինում դատվածության կամ սնանկության բացակայության պահանջների տեսքով: Օրինակ՝ ռիսկային համարվող բանկերի, վարկային ու վճարահաշվարկային կամ ապահովագրական կազմակերպությունների համար, ինչպես նաև վիճակախաղերի ու շահումով խաղերի կազմակերպիչների համար, որոնք բոլորն ըստ էության տնօրինում են նաև սպառողների կողմից կատարվող վճարումներով գոյացող ֆինանսական միջոցները:

Որպես ձեռնարկատիրական գործունեության տեսակ բնակելի կառուցապատմամբ զբաղվող կառուցապատողների գործունեությունը  համակարգելու, կառուցապատման գործունեության շահառուների (սպառողների) հետ հարաբերություններում վերջիններիս մոտ վստահության մակարդակը բարձրացնելու և կառուցապատողների իրավունքները պաշտպանելու տեսանկյունից կարևորվում է նաև որպես մասնագիտացված ձեռնարկատիրական գործունեությամբ զբաղվող կառուցապատողներին միավորող ինքնուրույն և օրենքով սահմանված հատուկ կարգավիճակ ունեցող կառույցի՝ ինքնակարգավորվող կազմակերպության («ԻԿԿ») ստեղծումը։

Այդ կառույցը, օժտվելով անհրաժեշտ գործիքակազմով, կարող է էականորեն բարձրացնել ինչպես ոլորտի գրավչությունը, այնպես էլ ապահովել կառուցողական երկխոսություն թե՛ վերջնական շահառուների, թե՛ պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների հետ հարաբերություններում։

Այս կազմակերպությունը կարող է նաև ապահովել իր անդամների վարքագծի կանոնների պահպանման նկատմամբ վերահսկողություն՝ ոլորտում ապահովելով միջազգային լավագույն փորձից բխող բարձր ստանդարտներ:

Հարկ է նշել, որ ներկայումս Հայաստանի Հանրապետությունում գործում են տարաբնույթ ինքնակարգավորվող կազմակերպություններ, որոնք միավորում են տարբեր ոլորտների մասնագետներին՝ կատարելով հսկողական և իրավունքների պաշտպանության գործառույթներ (օրինակ՝ սնանկության կառավարիչների ինքնակարգավորվող կազմակերպությունը, նոտարական պալատը, փաստաբանների պալատը, հաշտարարների ինքնակարգավորող կազմակերպությունը և այլն)։

 3․ «ԲՆԱԿԵԼԻ ԿԱՌՈՒՑԱՊԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՎ ԿԱՐԳԱՎՈՐՎՈՂ ՀԱՐԱԲԵՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ՀԱՄԱՌՈՏ ՆԿԱՐԱԳԻՐԸ.

• Օրենքի կարգավորման առարկան.

Օրենքը սահմանելու է բնակելի կառուցապատողի կարգավիճակը, նման կառուցապատողին ներկայացվող նվազագույն պահանջները, կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպության ձևավորման ու գործունեության կարգը, լիազորությունների շրջանակը, կառուցապատման գործունեության նկատմամբ վերահսկողության իրականացման կարգը, ինչպես նաև կառուցապատման գործունեության հետ կապված այլ հարաբերություններ։

Կառուցապատման գործունեության ոլորտի համակարգման տեսանկյունից էական նշանակություն ունի առաջին հերթին սահմանել և տարանջատել «բնակելի կառուցապատող» և այդպիսին չհանդիսացող այլ կառուցապատողների հասկացությունները։

Այդ կապակցությամբ էական է արձանագրել, որ ներկայումս գործող կառուցապատման մոդելն, ըստ էության, հնարավորություն է տալիս ցանկացած կառուցապատման ծրագրով, այդ թվում՝ բազմաբնակարան շենքերի կառուցապատող համարել ցանկացած անձի, ով ունի շինարարության թույլտվություն կամ հայցել է այդ թույլտվությունը, այդ թվում՝ անհատ ձեռնարկատեր չհանդիսացող ֆիզիկական անձանց։

Մինչդեռ կառուցապատման գործունեությունը՝ ընդհանրապես, և բնակելի կառուցապատման ձեռնարկատիրական գործունեությունը՝ մասնավորապես, էականորեն տարբերվում են միմյանցից։

Ակնհայտ է, որ սեփական հողամասում առանձնատուն կառուցող անձը և ապագայում գնորդներին վաճառելու նպատակով բազմաբնակարան բնակելի շենք կառուցող սուբյեկտը տարբերվում են միմյանցից ինչպես հետապնդած նպատակով, այնպես էլ անշարժ գույքի շուկայի վրա ունեցած ազդեցությամբ։ Հետևաբար, անհրաժեշտ է ներդնել «բնակելի  կառուցապատող» լիովին նոր հասկացություն, որը համապարփակ կերպով կընդգրկի դրա բոլոր էական հատկանիշները, ինչպես նաև կսահմանի նման սուբյեկտ համարվելու չափանիշները։

Միաժամանակ, «բնակելի կառուցապատման գործունեություն», «բնակելի  կառուցապատող» և «կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպություն» հասկացությունները սահմանելու համար էական նշանակություն ունի նաև կառուցապատողներին ներկայացվող պահանջների հստակեցումը, քանի որ «բնակելի կառուցապատում», «բնակելի  կառուցապատող» և «կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպություն» հասկացությունները կարող են ներառել նաև այնպիսի տարրեր, որոնք կընկալվեն որպես «սահմանափակող» պայմաններ։

Վերը նշված հասկացությունները սահմանելու հիմքում պետք է դրվեն հետևյալ ելակետային դրույթները՝

• որպես ձեռնարկատիրական գործունեության տեսակ կառուցապատմամբ զբաղվող բնակելի կառուցապատողի առանձնահատկությունները,
• բնակելի կառուցապատողի նկատմամբ ներկայացվող նվազագույն պահանջները,
• միայն բնակելի կառուցապատողի կարգավիճակի համար սահմանված չափանիշներին համապատասխանող անձանց կողմից կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրերով վաճառք իրականացնելը,
• բնակելի կառուցապատողի կողմից այլ գործունեությամբ զբաղվելու արգելքը՝ բացառությամբ կառուցապատման հետ կապված որոշ գործունեության տեսակների և պասիվ եկամուտ ապահովող գործունեության,
• բոլոր բնակելի կառուցապատողներին ինքնակարգավորվող կազմակերպությունում միավորելը,
• սահմանված չափանիշներին բավարարող կառուցապատողների կողմից մեկից ավել ինքնակարգավորվող կազմակերպություն ձևավորելու և ինքնակարգավորվող կազմակերպության ընտրության ազատությունը։

Բնակելի  կառուցապատողի գործունեությունն ուղղված է սեփական կամ փոխառու միջոցների հաշվին կառուցվող անշարժ գույքի (բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքերում բնակարանների և այլ գույքի) վաճառքի միջոցով շահույթ գեներացնելուն, որի նպատակով կառուցապատողը գույքի վաճառքը կազմակերպում է մինչև շինարարության ավարտական ակտի ձևակերպումը՝ գնելու իրավունքի առաջարկի միջոցով։

Վերը նշվածի արդյունքում՝ առաջարկվում է «բնակելի կառուցապատման գործունեություն», «բնակելի  կառուցապատող» և «կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպություն» հասկացությունների հետևյալ սահմանումներն ամրագրել Օրենքում,․

«Բնակելի կառուցապատման գործունեություն»՝ բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքի կառուցապատման և այդ կառուցվող շենքից անշարժ գույքի գնելու իրավունքի վաճառքի առաջարկով (օֆերտա) ձեռնարկատիրական գործունեություն։

«Բնակելի  կառուցապատող»՝ տվյալ ընկերության կանոնադրությամբ սույն օրենքով սահմանված պահանջներին համապատասխան բնակելի կառուցապատման գործունեության իրականացման նպատակ ունեցող, կառուցապատողների որևէ ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամ հանդիսացող և կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի վաճառքի առաջարկ ներկայացնող իրավաբանական անձ կամ անհատ ձեռնարկատեր:

«Կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպություն»՝ անդամության վրա հիմնված ոչ առևտրային կազմակերպություն, որին անդամակցում են բնակելի  կառուցապատողները, ինչպես նաև այլ անձինք՝ խորհրդակցական ձայնի իրավունքով:

Ինչ վերաբերում է այլ կառուցապատողներին, ապա դրա սահմանման անհրաժեշտությունն առկա չէ, քանի որ «Քաղաքաշինության մասին» օրենքի իմաստով բոլոր կառուցապատողները, որոնք չեն ունենա բնակելի  կառուցապատողի կարգավիճակ, կշարունակեն համարվել կառուցապատողներ և կարող են իրականացնել նույնիսկ բնակելի քաղաքաշինական ծրագրեր, սակայն իրավունք չեն ունենա վաճառք իրականացնել կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրերի միջոցով՝ մինչ շինարարության ավարտական ակտի տրամադրումն ու պետական գրանցումը:

• Կառուցապատողին ներկայացվող պահանջների ընդհանուր նկարագիրը․

Ինչպես արդեն նշվեց՝  Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությունը չի սահմանում կառուցապատման գործունեության մեջ ներառված սուբյեկտներին ներկայացվող պահանջներ, ինչի արդյունքում, սկզբունքորեն, ցանկացած անձ, ապահովելով Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2015 թվականի թիվ 596-Ն որոշման պահանջները, կարող է զբաղվել կառուցապատման գործունեությամբ և մինչև ավարտական ակտի ձևակերպումը՝ օտարել կառուցվող շենքից ինքնուրույն գույքային միավորների նկատմամբ ունեցած իր իրավունքները:

Շուկայի ազատականացումը և ազատ տնտեսական մրցակցությունը հանդիսանում են Հայաստանի Հանրապետության տնտեսական կարգի հիմունքները, և տնտեսաիրավական կարգավորումները պետք է զարգանան այդ տրամաբանությամբ։

Այնուամենայնիվ, պետությունը կարևորելով այս կամ այն ոլորտում պետական կարգավորման անհրաժեշտությունը (հանրային շահերի ապահովման նպատակներով), սահմանում է լրացուցիչ պայմաններ, որոնց բավարարելու դեպքում յուրաքանչյուր ոք կարող է զբաղվել համապատասխան գործունեությամբ։

Նմանատիպ պայմաններ են համարվում լիցենզիաները, թույլտվությունները և ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամ հանդիսանալը։

Ներկայումս Հայաստանի Հանրապետությունում բազմաթիվ գործունեության ոլորտներում նախատեսվում են լիցենզիաներ կամ թույլտվություններ ստանալու կամ ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամ հանդիսանալու պահանջներ՝ որոշակի չափանիշներին համապատասխանելու դեպքում (շինարարական գործունեություն, դեղատնային գործունեություն, արտադրական կանեփի արտադրություն և այլն)։

Կառուցապատման ոլորտը Հայաստանի Հանրապետության համար ունի տնտեսական կարևոր նշանակություն, զարգացման լուրջ հեռանկար, ինչի մասին վկայում են լայնածավալ կառուցապատման նախագծերը և անշարժ գույքի շուկայում ձևավորված պահանջարկը։

Ուստի, բնակելի  կառուցապատող համարվելու համար անհրաժեշտ է սահմանել ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամ հանդիսանալու պահանջ՝ օրենքով սահմանված նվազագույն պահանջներին բավարարելու դեպքում։

Նշված չափանիշներն, իրենց հերթին, չեն կարող լինել այնքան խիստ կամ անհամաչափորեն սահմանափակող, որ հանգեցնեն շուկա մուտքի արհեստական խոչընդոտների կամ ոլորտի գրավչության նվազման։

Մասնավորապես՝ կառուցապատման գործունեությունը ենթադրում է էական ներդրումներ, որոնք հիմնականում կատարվում են վարկային միջոցների և սեփական դրամական միջոցների ներգրավմամբ։

Վարկային միջոցների ներգրավումը ազդում է նաև գնորդների իրավունքների պաշտպանության մակարդակի վրա, քանի որ գնման իրավունքի առարկա հանդիսացող գույքերը դառնում են այդ վարկի ապահովման առարկա, իսկ կառուցապատողի հատուկ հաշվին առկա գումարները գնորդների մոտ գրավադրվում են հաջորդող գրավի կանոններով։

Ակնհայտ է, որ նման պայմաններում բարձր է գնորդների իրավունքների խախտման հավանականությունը՝ հաշվի առնելով նաև այն հանգամանքը, որ կառուցապատողները կարող են զբաղվել տարաբնույթ այլ ձեռնարկատիրական գործունեությամբ, ինչը կարող է էապես բարձրացնել վերը թվարկված ռիսկերը։

Եթե կառուցապատողի այլ ձեռնարկատիրական գործունեությունը հանգեցնի անվճարունակության և ըստ այդմ՝ սնանկության գործընթացի, ապա գնորդների իրավունքները չեն կարող արդյունավետորեն պաշտպանվել անգամ կառուցապատողի հատուկ հաշվի կառուցակարգի միջոցով։

Այսպիսով, անհրաժեշտ է սահմանել կառուցապատման գործունեությանը և կառուցապատողին ներկայացվող ստորև նշված նվազագույն պահանջները, որոնք պահպանելու դեպքում միայն հնարավոր կլինի զբաղվել այդ գործունեությամբ։

Ա/ Առաջին հերթին անհրաժեշտ է սահմանափակել բնակելի  կառուցապատողների ձեռնարկատիրական գործունեության այլ տեսակներով զբաղվելու հնարավորութունը՝ միևնույն իրավաբանական անձի միջոցով, ինչը կնվազեցնի կառուցապատմամբ զբաղվող կազմակերպության ֆինանսական, կորպորատիվ կառավարման և այլ հնարավոր ռիսկերը։ Անալոգիան կարելի է անցկացնել բանկերի, վարկային կազմակերպությունների, շահումով խաղերի, վիճակախաղերի և գործունեության այլ ոլորտների համանման հարաբերությունները  Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ կարգավորվող իրավակարգավորումների հետ։ Միաժամանակ,  սահմանափակումը պետք է վերաբերի կառուցապատման հետ չկապված այլ գործունեությանը՝ հնարավորություն տալով բնակելի  կառուցապատողին իրականացնել կառուցապատում նաև համատեղ գործունեության (կոնսորցիումի) կամ կառուցապատման ծրագրի կառավարման (որպես գործադիր մարմին) միջոցով և/կամ համանման այլ հարաբերություններ: Բացի այդ, բացառություն պետք է սահմանել նաև Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքով սահմանված պասիվ եկամուտների համար, օրինակ՝ ավանդից տոկոսի ստացում, գույքի վարձակալության դիմաց վարձավճարի ստացում և այլն:

Բ/ Անհրաժեշտ է սահմանել նաև բնակելի  կառուցապատողների ֆինանսական թափանցիկության պահանջներ, ինչն ընդունված պրակտիկա է կարգավորվող ոլորտներում (բանկեր, վարկային կազմակերպություններ, ապահովագրական կազմակերպություններ, վիճակախաղերի և շահումով խաղերի կազմակերպիչներ, կանեփի արտադրություն, ներմուծում և վաճառք և այլն)։ Մասնավորապես՝ առաջարկվում է սահմանել պարտադիր արտաքին (անկախ) աուդիտի պահանջ և ֆինանսական հաշվետվությունների հրապարակայնություն:

Գ/   Հաշվի առնելով ոլորտի առանձնահատկությունները՝ անհրաժեշտ է սահմանել նաև սուբյեկտային կազմի առանձնահատկություն, մասնավորապես՝ նման գործունեությամբ զբաղվելու արգելք նախկինում ձախողված կառուցապատման ծրագրերին մասնակցություն ունեցող սուբյեկտների համար։ Նշված պահանջը պետք է տարածվի բնակելի  կառուցապատողի, դրա ղեկավարների (գործադիր մարմին) և իրական շահառուների նկատմամբ, իսկ նշված պահանջը ապահովելու համար կարող է այդ անձանց համար սահմանվել դատվածության (տնտեսական բնույթի հանցագործություններով) ու սնանկության բացակայության պահանջ (կառուցապատման ոլորտում):

Դ/  Մյուս կողմից՝ կառուցապատման ոլորտում լինում են դեպքեր, երբ փաստացի միևնույն կառուցապատողը իր գործունեությունը կազմակերպում է մի քանի իրավաբանական անձի միջոցով, ուստի պետք է սահմանել փոխկապակցվածության կարգավորումներ և փոխակապակցված անձանց համարել մեկ տնտեսվարող սուբյեկտ օրենքի իմաստով: Նշվածի համար կարող է հիմք ընդունվել մրցակցության պաշտպանության ոլորտի համար գործող օրենսդրական կարգավորումները, որտեղ փոխկապակցված անձինք համարվում են մեկ տնտեսվարող սուբյեկտ՝ անձանց խումբ: Նշվածը ավելի լայն հնարավորություն կտա ստուգել բնակելի  կառուցապատողի նկատմամբ պահանջների պահպանումը, իսկ մյուս կողմից՝ կբացառի իրականում անձանց խումբ համարվող տարբեր իրավաբանական անձանց միջոցով «ԻԿԿ» անդամությամբ ձայների գերակշռում ստանալու ռիսկը:

• Կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպությունը, դրա ձևավորման ու գործունեության սկզբունքները․

Միջազգային և հայրենական փորձի ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ ինքնակարգավորվող կազմակերպությունը (այսուհետ նաև՝ «ԻԿԿ») ոչ առևտրային իրավաբանական անձի տեսակ է, որն ստեղծվում է մասնագիտական գործունեության որոշակի ոլորտներ կարգավորելու համար։ Որպես կանոն՝ դրանք մասնավոր կազմակերպություններ են, որոնք ստեղծվում են բիզնեսի և կոնկրետ ոլորտում մասնագիտացած ընկերությունների միջև հարաբերությունները կարգավորող վարքագծի կանոններ մշակելու ու դրանք վերահսկելու նպատակով, ինչն օգտակար է մասնագիտական շրջանակներում և տնտեսության որոշակի ոլորտում ռիսկերի մակարդակը նվազեցնելու, գործարարական գործունեության տվյալ ոլորտին ինքնակարգավորման հնարավորություն ընձեռելու տեսանկյունից։

Ինքնակարգավորվող կազմակերպությունները ստեղծվում են իրենց անդամների և նրանց ներկայացուցիչների գործունեության ուղենիշերը սահմանելու և գործարարության ոլորտում նրանց վարքագիծը կարգավորելու նպատակով՝ հավասարակշռելով ներդրողների և հանրային շահերը։

Ինքնակարգավորվող կազմակերպությունների առավելությունները․

Ինքնակարգավորվող կազմակերպությունների հրապարակ գալուց ի վեր գործարարական գործունեության կամ առաձին մասնագիտական գործունեության ոլորտները զգալի առաջընթաց են արձանագրել՝ ի համեմատ այն ժամակաշրջանի, երբ դրանք գտնվել են պետության անմիջական վերահսկողության ներքո։ Ուսումնասիրելով ինքնակարգավորվող կազմակերպությունների գործունեության ուղղությունները՝ կարելի է առանձնացնել դրանց հետևյալ առավելությունները՝

• մասնագիտական մոտեցում՝ ինքնակարգավորվող կազմակերպությունները համարվում են իրենց ոլորտի գիտակներ և, հետևաբար, իրենց կողմից համակարգվող ոլորտի վերաբերյալ տիրապետում են խորը մասնագիտական գիտելիքների։ Դա օգտակար է առաջին հերթին դրանց մասնակիցների համար, քանի որ նրանք կարող են մասնակցել տարբեր խորհրդակցությունների և մասնագիտական քննարկումների և ստանալ իրենց հետաքրքրող հարցերի պատասխանները։ Որոշակի իրավիճակներում «ԻԿԿ»-ն կարող է երրորդ անձանց հետ հարաբերություններում ներկայացնել անդամների հավաքական շահերը, անդամներին մատուցել իրավաբանական, ֆինանսական, կորպորատիվ կառավարման և արդյունավետ տնտեսական գործունեություն իրականացնելու հետ կապված այլ ծառայություններ,
• վարքագծի ավելի բարձր ստանդարտներ՝ ինքնակարգավորվող կազմակերպությունների ստեղծմամբ անդամ կազմակերպությունները հետևում են վարքագծի որոշակի ստանդարտների՝ ունենալով պարտադիր վարքագծի կանոններ, որը խթանում է նաև որոշակի բիզնես մշակույթի ստեղծմանը, ինչն էլ իր հերթին կարող է նպաստել քաղաքացիական շրջանառության մեջ սպառողների և ներդրողների վստահության աճին, վերջիններիս իրավունքների պաշտպանության մակարդակի բարձրացմանը,
• խստացված վերահսկողություն՝ ինքնակարգավորվող կազմակերպությունները չեն ֆինանսավորվում բյուջետային միջոցներից, այլ գործում են իրենց վերահսկողության ներքո գտնվող անդամ կազմակերպությունների տրամադրած ֆինանսական միջոցների հաշվին, ինչը շահավետ է առաջին հերթին պետության համար, քանի որ վերջինս կարող է խուսափել այդ նպատակով համապատասխան պետական մարմիններ ստեղծելուց և համապատասխան ոլորտների վերահսկողությունը պատվիրակել կոնկրետ ինքնակարգավորվող կազմակերպությանը։

Հաշվի առնելով առկա միջազգային և հայրենական փորձը՝ Հայեցակարգի շրջանակներում կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպությունը («ԻԿԿ») ընկալվում է որպես ձեռնարկատեր կառուցապատողների կամավոր միություն, որը հանդիսանալու է ոչ առևտրային իրավաբանական անձ և օրենքով սահմանված կարգով գրանցվելու է  Հայաստանի Հանրապետության ԱՆ իրավաբանական անձանց պետական ռեգիստրի գործակալությունում։

«ԻԿԿ» գործունեության նպատակն է հանդիսանալու իր անդամների արդյունավետ գործունեության համար անհրաժեշտ պայմանների ստեղծումը (օրինակ` կառուցապատման հարաբերություններում ներառված պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների, ինչպես նաև այլ կազմակերպությունների և անձանց հետ հաղորդակցության ապահովումը, տարատեսակ թույլտվությունների ստացմանն աջակցությունը, փորձաքննությունների անցկացման  աջակցությունը և այլն), նրանց գործունեության կարգավորումը և վերահսկողությունը, հավաքական շահերի պաշտպանությունը, իր անդամների համար մասնագիտական վարքագծի կանոնների մշակումն ու կիրառումը, ինչպես նաև Օրենքի կարգավորման նպատակների արդյունավետ իրագործումը:

«ԻԿԿ»-ն հիմնադրվելու է բնակելի  կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամ դառնալու և կառավարման մեջ հավասար մասնակցություն ունենալու իրավունքի և «մեկ անդամ` մեկ ձայն» սկզբունքի հիման վրա: Փոխկապակցվածության հիմքերի առկայության դեպքում փոխկապակցված անդամների ձայները միավորվելու են՝ նրանց վերապահելով միայն մեկ ձայնի իրավունք՝ «Մրցակցության պաշտպանության մասին» օրենքով սահմանված «անձանց խումբը» մեկ տնտեսվարող սուբյեկտ դիտարկելու նույն մոտեցմամբ։

«ԻԿԿ» գործառույթները․

Ինքնակարգավորվող կազմակերպությունն իրավունք է ունենալու`

• վերահսկել իր անդամների գործունեությունը` Օրենքի պահանջներին և ինքնակարգավորվող կազմակերպության կանոններին համապատասխանեցնելու նպատակով.
• ընդունել  կանոններ կառուցապատման մասնագիտացված գործունեություն իրականացնող անդամների համար պատշաճ պայմանների ապահովման, անդամների որակավորումը ստուգելու, մասնագիտական էթիկայի (վարքագծի) կանոնների կիրառումն ապահովելու, կառուցապառողների հաճախորդների շահերի պաշտպանությունն ապահովելու, Օրենքով սահմանված չափանիշների և այլ պահանջների կիրառման և կառուցապատման թափանցիկ ու կանոնակարգված շուկայի զարգացմանն աջակցելու նպատակով.
• իր անդամների և այլ մասնակիցների համար սահմանել վերապատրաստման և կրթական այլ պահանջներ` էթիկայի, տեխնիկական և մասնագիտացված գործունեության վարքագծի չափանիշների բավարարման նպատակով.
• իր անդամների նկատմամբ հարուցել կարգապահական վարույթ և կիրառել պատասխանատվության միջոցներ, կասեցնել կամ չեղյալ հայտարարել անդամությունը` Օրենքի և ինքնակարգավորվող կազմակերպության կանոնների և որոշումների խախտման համար.
• աջակցել իր անդամների և նրանց հաճախորդների միջև ծագած վեճերի լուծմանը՝ Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ թույլատրելի վեճերի լուծման կառուցակարգերի կիրառմամբ.
• հաստատել կառուցապատման ոլորտում կիրառվող պայմանագրերի և այլ իրավական փաստաթղթերի տիպային օրինակներ ու ուղեցույցեր.
• ընդունել այլ ներքին իրավական ակտեր:

Ինքնակարգավորվող կազմակերպությունն իրավունք է ունենալու իրականացնել նաև Օրենքով և քաղաքաշինության բնագավառի կառավարման պետական լիազորված մարմնի (այսուհետ՝ Լիազոր մարմին) որոշմամբ թույլատրված այլ գործառնություններ, այդ թվում՝ ներկայացնել կարծիքներ, դիրքորոշումներ համայնքի կարևորագույն կենսաապահովման միջավայրի ստեղծման համար անհրաժեշտ քաղաքաշինական ծրագրային փաստաթղթերի՝ համայնքի գլխավոր հատակագծի և գոտևորման նախագծի մշակման վերաբերյալ, ինչը կխթանի  դրանց  մշակման մասնագիտական բարձր որակը և կապահովի դրանց առավել հիմնավորվածությունը և բարենպաստ ներդրումային միջավայրի զարգացմանը:

«ԻԿԿ»-ի գործունեությունը ներառելու է նաև սնանկ ճանաչվելու, լուծարման գործընթացում գտնվելու, շինարարության թույլտվությունը դադարեցնելու կամ կասեցնելու կամ այլ պատճառներով մեկնարկված կառուցապատումը ավարտին հասցնելու հնարավորություն չունեցող կառուցապատողի կառուցապատման ծրագրի հետագա ընթացքն ապահովելուն աջակցելու կամ առողջացնելուն նպաստելու կամ դրանց աջակցելու կամ կառավարելու հնարավորություն, որի նախադրյալները սահմանվելու են Օրենքով։

«ԻԿԿ» հիմնադրումն ու անդամները․

Առաջարկվում է հնարավորություն տալ ունենալ մեկից ավել ինքնակարգավորվող կազմակերպություններ, որը կարող է ստեղծվել նվազագույնը հինգ խոշոր կառուցապատողների կողմից, որոնցից յուրաքանչյուրը պետք է բավարարի հետևյալ պայմաններին՝

• վերջին տասը տարում յուրաքանչյուրն ունի ընդհանուր առնվազն երեք ավարտված ու շահագործման հանձնված չորրորդ կարգի ռիսկայնության օբյեկտներ՝ բազմաբնակարան շենքեր,
• կանոնադրությամբ օրենքով սահմանված բնակելի կառուցապատողի գործունեություն իրականացնելու նպատակի սահմանված լինելը, ինչով կապահովվի այլ գործունեությամբ զբաղվելու արգելքի «ինքնասահմանափակումը»,
• իրենց կամ իրենց հետ փոխկապակցված կառուցապատման ոլորտում գործող անձինք սնանկ չեն ճանաչվել և չունեն դատվածություն (տնտեսական հանցագործությունների համար):

Այս պահանջներից առաջինը վերաբերելու է ինքնակարգավորվող կազմակերպության միայն հիմնադիրներին՝ ապահովելով հաջողված փորձով խոշոր կառուցապատողների կողմից նման կառույցների հիմնադրումը, որից հետո արդեն բնակելի  կառուցապատող ցանկացած անձանց համար անդամությունը լինելու է ազատ՝ միայն վերը նշված երկրորդ ու երրորդ պահանջների կիրառմամբ, իսկ անդամությունից հետո արդեն գործելու են օրենքով սահմանված չափանիշներն ու երաշխիքները անդամների գործունեության համար: Մասնավորապես՝ անդամությունից հետո գործելու է ֆինանսական թափանցիկության պահանջը՝ անդամության պահից հաշվարկվող ֆինանսական տարվա հաշվետվությունների հրապարակման ու անկախ աուդիտի իրականացման մասով, իսկ մյուս կողմից բնակելի  կառուցապատողն իրավունք է ստանալու իրականացնել կառուցվող գույքերի վաճառք՝ Գնման իրավունքով: Մյուս կողմից՝ անդամները ենթարկվելու են նաև «ԻԿԿ» վարքագծի կանոններին:

«ԻԿԿ» գործունեությունը ու անդամությունը հիմնվելու է հետևյալի վրա՝

• անդամության ու ինքնակարգավորվող կազմակերպության ընտրության ազատությունը.
• ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամ լինելու լրացուցիչ արգելք այն անձանց համար, ովքեր տվյալ ինքնակարգավորվող կազմակերպության կողմից անդամության թույլատրման հարցը քննարկելուն նախորդող մեկ տարվա ընթացքում զրկվել են որևէ ինքնակարգավորվող կազմակերպության անդամությունից.
• ինքնակարգավորվող կազմակերպությունը պարտավոր է իր համապատասխան մարմինների միջոցով վերահսկել իր անդամների գործունեությունը և Օրենքի, տվյալ կազմակերպության կանոնների խախտման դեպքում կիրառել համապատասխան կարգապահական տույժեր (այդ թվում նաև` դրամական տույժեր,անդամության կասեցում կամ զրկում) և ապահովել դրանց պահանջների կատարումը.
• յուրաքանչյուր ոք Օրենքի և տվյալ կազմակերպության կանոնների խախտման մասին տեղեկանալու դեպքում պարտավոր է անմիջապես դիմել տվյալ կազմակերպությանը, որը, սակայն, կարող է կարգապահական վարույթ հարուցել նաև սեփական նախաձեռնությամբ.
• անդամները միանվագ և (կամ) պարբերական վճարներ են կատարում իրենց անդամության համար, որոնք սահմանվում են կազմակերպության կողմից.
• ինքնակարգավորվող կազմակերպության շահույթը չի կարող շահաբաժինների ձևով կամ այլ կերպ ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն բաշխվել նրա անդամների միջև՝ հաշվի առնելով կազմակերպության ոչ առևտրային լինելը և պետք է օգտագործվի բացառապես ինքնակարգավորվող կազմակերպության կանոնադրական նպատակների իրագործման համար: Սույն պահանջը չի բացառելու ինքնակարգավորվող կազմակերպության լուծարման դեպքում նրա մնացած գույքն անդամներին բաշխելու հնարավորությունը:

«ԻԿԿ»-ն վարելու է իր անդամների էլեկտրոնային գրանցամատյան, որը հասանելի է լինելու «ԻԿԿ» պաշտոնական կայքում և/կամ հարթակներում և/կամ «ԻԿԿ»-ի հետ համաձայնեցված՝ երրորդ անձանց հարթակներում։ Գրանցամատյանն առնվազն պարունակելու է իրավաբանական անձի անվանումը, ՀՎՀՀ-ն, գրանցման համարը, գտնվելու վայրի հասցեն, անդամության ամսաթիվը։

«ԻԿԿ» բոլոր որոշումները և այլ իրավական ակտերը հրապարակվելու են «ԻԿԿ» պաշտոնական կայքում և/կամ հարթակներում, որը Լիազոր մարմնի և այլ մարմինների համար հանդիսանալու է տեղեկատվության պաշտոնական աղբյուր։

«ԻԿԿ» կառավարման մարմինների կառուցվածքը․

Ինքնակարգավորվող կազմակերպությունը պետք է ունենա կառավարման մարմինների եռաստիճան համակարգ՝ անդամների ընդհանուր ժողով, խորհուրդ և գործադիր մարմին։

Ինքնակարգավորվող կազմակերպության կանոններով պետք է սահմանվի, որ`

• նրա կառավարման բարձրագույն մարմինը նրա անդամների ընդհանուր ժողովն է, որն իրականացնում է ինքնակարգավորվող կազմակերպության ղեկավարումը` տարեկան կամ արտահերթ ժողովներ գումարելու միջոցով.
• ընդհանուր ժողովն իրավազոր է հարցեր քննարկել և որոշումներ ընդունել, եթե դրան մասնակցում են ձայնի իրավունք ունեցող անդամների երկու երրորդըընդհանուր ժողովի բացառիկ իրավասությանը վերապահված հարցերով որոշումներն ընդունվում են ժողովին մասնակցող անդամների ձայների ընդհանուր թվի առնվազն երկու երրորդով, իսկ մնացած հարցերով՝ ձայների ընդհանուր թվի պարզ մեծամասնությամբ (կեսից ավելով).
• ընդհանուր ժողովի բացառիկ իրավասությանն են պատկանում`
• ինքնակարգավորվող կազմակերպության կանոնադրության, անդամների համար պարտադիր կանոնների ընդունումը և դրանցում փոփոխությունների կատարումը,
• ինքնակարգավորվող կազմակերպության խորհրդի, գործադիր մարմնի (մինչ խորհրդի ձևավորումը), վերահսկիչ ծառայության անդամների և ղեկավարի (կամ վերստուգողի) ընտրությունն ու նրանց լիազորությունների դադարեցումը,
• ինքնակարգավորվող կազմակերպության գործունեության վերաբերյալ տարեկան հաշվետվությունների, այդ թվում` հաշվապահական հաշվեկշիռների և ֆինանսական այլ հաշվետվությունների հաստատումը,
• ինքնակարգավորվող կազմակերպության վերակազմակերպման և լուծարման մասին որոշումների ընդունումը,
• ինքնակարգավորվող կազմակերպության կանոնադրությամբ սահմանված այլ հարցեր:

Ինքնակարգավորվող կազմակերպության խորհուրդը ընդհանուր ղեկավարումն իրականացնող մարմին է, որի մասով կանոնադրությամբ պետք է սահմանվեն`

• ինքնակարգավորվող կազմակերպության խորհրդի իրավասությունն ու գործունեության կարգը, խորհրդի անդամների քանակն ու կազմը, խորհրդի նիստերի հրավիրման ու անցկացման կարգը.
• դրույթ, որ խորհրդի իրավասությանն է վերապահվում ժողովի բացառիկ իրավասությանը չվերաբերող բոլոր հարցերը և  ինքնակարգավորվող կազմակերպության գործադիր մարմինների գործունեության վերահսկողությունը.
• դրույթ, որ խորհրդի անդամը չի կարող միաժամանակ հանդիսանալ ինքնակարգավորվող կազմակերպության գործադիր մարմնի կամ վերահսկիչ ծառայության անդամ կամ ղեկավար (տնօրեն կամ վերստուգող) կամ անդամ.
• դրույթ, որ կանոնադրությամբ խորհրդի բացառիկ իրավասությանը վերապահված հարցերը չեն կարող նրա կողմից փոխանցվել ինքնակարգավորվող կազմակերպության գործադիր մարմինների իրավասությանը.

Գործադիր մարմինը  ինքնակարգավորվող կազմակերպության ընթացիկ ղեկավարումն իրականացնող մարմինն է, որի մասով կանոնադրությամբ պետք է սահմանվեն`

ա) ինքնակարգավորվող կազմակերպության գործադիր մարմնի (նախագահ,տնօրեն, կառավարիչ) ընտրության կամ նշանակման կարգը, նրա իրավասությունն ու որոշումների ընդունման կարգը.

բ) դրույթ, որ ինքնակարգավորվող կազմակերպության գործադիր մարմինը ընտրվում կամ նշանակվում է խորհրդի կողմից (իսկ մինչ խորհրդի ձևավորումը՝ ժողովի կողմից) և հաշվետու է  ընտրող (նշանակող) մարմնին:

Ինքնակարգավորվող կազմակերպությունը պետք է ունենա կազմակերպության վերահսկիչ ծառայություն կամ վերստուգիչ, որի մասով կանոնադրությամբ պետք է սահմանվեն`

ա) ինքնակարգավորվող կազմակերպության վերահսկիչ ծառայության իրավասությունն ու գործունեության կարգը, դրա ղեկավարի և անդամների քանակն ու կազմը, մեկ անձից կազմված լինելու դեպքում որպես վերահսկիչ հանդես գալու հնարավորությունը.

բ) դրույթ, որ վերահսկիչ ծառայության ղեկավարը, անդամը և աշխատակիցը կամ վերստուգողն իրավունք չունեն լինել բնակելի  կառուցապատողի կամ դրա հետ փոխկապակցված անձի պաշտոնատար անձ, աշխատակից կամ մասնակից, տվյալ կազմակերպության խորհրդի անդամ, նախագահ, գործադիր տնօրեն կամ գործադիր մարմնի աշխատակից.

Օրենքով նաև անհրաժեշտ է սահմանել «ԻԿԿ» գրանցման, գրանցումը կասեցնելու և դադարեցնելու հետ կապված հարաբերությունները, ինչպես նաև Լիազոր մարմնի կողմից ինքնակարգավորվող կազմակերպության նկատմամբ վերահսկողություն իրականացնելու հետ կապված հարաբերությունները։

• Բնակելի կառուցապատողների նկատմամբ վերահսկողությունը.

Կառուցապատման գործունեության նկատմամբ վերահսկողության կարևոր բաղադրիչ է հանդիսանում պատասխանատվության միջոցների համակարգը։ Պատասխանատվության միջոցները բացի հետևանքների վերացման և սոցիալական արդարության վերականգման կարևոր գործառույթներից, ապահովում են նաև իրավախախտումների կանխարգելումը։ Կառուցապատման գործունեության առանձնահատկությունների և առաջարկվող Օրենքի կարգավորումների համատեքստում կիրառվող պատասխանատվության միջոցներն իրենց բնույթով մի կողմից պետք է ապահովեն անբարեխիղճ սուբյեկտի նկատմամբ համարժեք ներգործության միջոցների կիրառումը, մյուս կողմից՝ ողջամտորեն հավասարակշռեն սպառողների շահերը՝ ապահովելով իրավախախտ սուբյեկտի կողմից իրականացվող կառուցապատման ծրագրի շարունակականությունը։

Այդ համատեքստում առաջարկվում է պատասխանատվության միջոցների հետևյալ համակարգը․

Կառուցապատման գործունեությամբ զբաղվելու համար սուբյեկտը պետք է անդամակցի «ԻԿԿ»-ին, որն իրականացնելու է վերահսկողական գործառույթներ, որոնք ներառելու են նաև պատասխանատվության միջոցների կիրառումը։ Այդպիսի պատասխանատվության միջոցներ են հանդիսանալու․

• «ԻԿԿ» անդամության կասեցումը, 
• «ԻԿԿ» անդամությունից զրկելը,
• «ԻԿԿ» կառավարման մարմիններում ներկայացված լինելու արգելքը,
• «ԻԿԿ» կանոնադրությամբ նախատեսված այլ պատասխանատվության միջոցներ։

«ԻԿԿ» անդամությունից զրկվելու դեպքում, եթե զրկման հիմք հանդիսացած խախտումը չի վերացվել զրկումից հետո 30 օրացուցային օրվա ընթացքում, ապա կառուցապատողը առնվազն մեկ տարի չի կարող անդամակցել այլ «ԻԿԿ»-ի, հետևաբար նաև՝ չի կարող հանդիսանալ բնակելի  կառուցապատող։ 

Ցանկացած հիմքով անդամության կասեցման կամ դադարման դեպքում «ԻԿԿ»-ը պետք է ծանուցի Լիազոր մարմնին, որի միջոցով նաև պետք է ծանուցվեն նոտարներն ու կադաստրի կոմիտեն՝ բնակելի  կառուցապատողի կարգավիճակի դադարման պահից Գնման իրավունքի գործարքների չվավերացման ու չգրանցման համար:

Այսինքն՝ բնակելի  կառուցապատողի կարգավիճակի կասեցման կամ դադարման դեպքում տվյալ կազմակերպությունը օրենքով այլևս իրավունք չի ունենա կնքել գնման իրավունքի պայմանագրեր:

Պատասխանատվության միջոցները կիրառելիս հաշվի են առնվելու տվյալ իրավախախտման բնույթը, տևողությունը, իրավախախտման հնարավոր կամ փաստացի ազդեցությունը սպառողների շահերի վրա, կառուցապատողի կողմից տվյալ խախտման կրկնակիությունը, եթե նախորդ խախտման համար պատասխանատվության միջոց կիրառելու օրվանից չի անցել հինգ տարի, կառուցապատողի դիտավորության աստիճանը, կառուցապատողի կողմից իրավախախտում կատարելու շարժառիթները և հանգամանքները, կառուցապատողի կողմից իրավախախտում կատարելու փաստն ընդունելու հանգամանքը, կառուցապատողի վրա նշանակվող տուգանքի հնարավոր ազդեցությունը, տվյալ կառուցապատողի անցած ուղին և պատմությունը:

               Օրենքի ընդունումը ենթադրելու է նոր կարգերի, կանոնների և ընթացակարգերի սահմանում, որոնց հարմարվելու և իրենց վարքագիծը համապատասխանեցնելու համար կառուցապատողներին օբյեկտիվորեն անհրաժեշտ է լինելու որոշակի ժամանակ։

Այդ նպատակով Օրենքով սահմանվելու են որոշակի անցումային դրույթներ, որոնք մասնավորապես վերաբերելու են․

• Կառուցապատողների «ԻԿԿ» ձևավորմանը, դրա կանոնանդրության և այլ իրավական ակտերի ընդունմանը,
• Առաջին «ԻԿԿ» գրանցման պահից օրենքի ամբողջական ուժի մեջ մտնելը,
• Կառուցապատողների «ԻԿԿ» անդամակցությանը,
• Բնակելի կառուցապատողներին ներկայացվող պահանջներին համապատասխանելու համար անհրաժեշտ գործողությունների իրականացմանը և դրա համար անհրաժեշտ ժամկետներին։

Օրենքի անցումային դրույթներով սահմանվելու են կառուցապատողների կողմից իրենց գործունեությունը Օրենքով սահմանված պահանջներին համապատասխանեցնելու ժամանակահատված և փուլեր։ Ընդ որում՝ արդեն իսկ ընթացքի մեջ գտնվող (անշարժ գույքի գնման իրավունքի առուվաճառքի պայմանագրերի կնքման փուլ) կառուցապատման ծրագրեր իրականացնող կառուցապատողների համար այդ կառուցապատման ծրագրերի մասով Օրենքով սահմանված պահանջները տարածվելու են որոշակի փուլերով և սահմանափակումներով։

Այսպես․

• «ԻԿԿ»-ի ստեղծումն ու գործունեությունը կարգավորող Օրենքի նորմերն ուժի մեջ են մտնելու հրապարակման պահից 10-օրյա ժամկետում,
• «ԻԿԿ»-ի ստեղծման համար սահմանվելու է վեցամսյա ժամկետ՝ Օրենքի համապատասխան նորմերն ուժի մեջ մտնելու օրվանից,
• կառուցապատողների՝ «ԻԿԿ»-ին անդամակցելու և Բնակելի կառուցապատողի կարգավիճակ ձեռք բերելու համար սահմանվելու է մեկամսյա ժամկետ՝ առաջին «ԻԿԿ»-ի գրանցման օրվանից,
• կառուցապատողների՝ այլ գործունեությամբ զբաղվելու արգելքը տարածվելու է Օրենքն ուժի մեջ մտնելուց հետո սկսվող կառուցապատման ծրագրերի, ինչպես նաև՝ Օրենքն ուժի մեջ մտնելու օրվա դրությամբ նախագծման թույլտվություն (ՃՀԱ) ունեցող կառուցապատողների նկատմամբ (սա ենթադրում է, որ մի քանի գործունեությամբ զբաղվող կառուցապատողներն Օրենքն ուժի մեջ մտնելուց հետո շինարարության թույլտվություն ստանալու համար դիմելիս, ինչպես նաև շինարարության թույլտվության հիման վրա կառուցապատումը փաստացի սկսելիս, պետք է բավարարեն այս պահանջին՝ նախապես առանձնացնելով իրենց այլ գործունեությունը կառուցապատման գործունեությունից),
• կառուցապատողների ղեկավարներին և իրական շահառուին ներկայացվող պահանջները տարածվելու են «ԻԿԿ» անդամակցելու պահից,
• Ֆինանսական թափանցիկության՝ հաշվետվությունների հրապարակման ու աուդիտի պահանջները վերաբերելու են «ԻԿԿ» անդամակցելու ֆինանսական տարվան և դրան հաջորդող տարիներին,
• «ԻԿԿ»-ին անդամակցելու համար սահմանված ժամկետում անդամ չդառնալու, այդ թվում՝ անդամությունը մերժելու դեպքում կառուցապատողը կամ բնակելի կառուցապատողը զրկվելու է կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի տրամադրմամբ վաճառք իրականացնելու հնարավորությունից՝ բացառությամբ, եթե տվյալ կառուցապատման ծրագրի ղեկավարումը (կազմակերպության գործադիր մարմնի լիազորությունները) փոխանցվում է այլ բնակելի  կառուցապատողի՝ «ԻԿԿ»-ի համաձայնությամբ,
• «ԻԿԿ» անդամ դառնալուց հետո կառուցապատողների համար Օրենքով կամ կազմակերպության կանոններով սահմանված պահանջներին՝ Օրենքով սահմանված ժամկետում չբավարարելու դեպքում տվյալ բնակելի կառուցատողը անդամությունից զրկվում է «ԻԿԿ» որոշմամբ, եթե տվյալ կառուցապատման ծրագրի ղեկավարումը (կազմակերպության գործադիր մարմնի լիազորությունները) մեկամսյա ժամկետում չի փոխանցվում «ԻԿԿ»-ի այլ Բնակելի  կառուցապատողին՝ «ԻԿԿ»-ի համաձայնությամբ։

 Օրենքով սահմանված պահանջներն Օրենքն ուժի մեջ մտնելու օրվանից պարտադիր են լինելու կառուցապատողների համար ամբողջ ծավալով՝ Օրենքն ուժի մեջ մտնելուց հետո սկսվող կառուցապատման ծրագրերի համար։

4․ ՀԱՐԱԿԻՑ ՕՐԵՆՔՆԵՐՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ԿԱՏԱՐՄԱՆ ԱՆՀՐԱԺԵՇՏՈՒԹՅՈՒՆԸ

Օրենքի ընդունումը ենթադրելու է նաև այլ օրենքներում փոփոխությունների և լրացումների կատարում։

Մասնավորապես, փոփոխություններ և լրացումներ պետք է կատարվեն առնվազն հետևյալ օրենքներում, որոնք առավելապես բխում են կառուցվող անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրերով վաճառող հանդիսացող սուբյեկտի համար բնակելի  կառուցապատող հանդիսանալու պահանջից․

1. Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգիրք,
2. «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենք,
3. «Նոտարիատի մասին» օրենք:

5․ ԿԱՐԳԱՎՈՐՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿԸ ԵՎ ԱԿՆԿԱԼՎՈՂ ԱՐԴՅՈՒՆՔԸ

Առաջարկվող լուծումները նպատակ են հետապնդում ամբողջական և համալիր կերպով կարգավորել բնակելի  կառուցապատողի գործունեության հետ կապված հարաբերությունները՝ հաշվի առնելով այդ հարաբերությունների առանձնահատկությունները և միջազգային պրակտիկայում առկա մոտեցումները, կառուցապատողի և սպառողների իրավունքներն ու շահերը։

«Բնակելի կառուցապատման գործունեության մասին» օրենքի հայեցակարգի նախագծով առաջարկվում են լուծումներ՝ վերոգրյալ հարցերի կապակցությամբ։ Հայեցակարգով սահմանված կառուցապատողի և կառուցապատման գործունեության վերաբերյալ դրույթների հստակեցումը կնպաստի նշված ոլորտում առաջացող հարաբերությունների իրավական հստակեցմանը, կայունացմանը, սպառողների, կառուցապատողների և կառուցապատման գործունեության ոլորտի բոլոր սուբյեկտների իրավունքների և օրինական շահերի պաշտպանությանը:

Հայեցակարգի ընդունումն իրավական հիմք կհանդիսանա «Բնակելի կառուցապատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի նախագծի մշակման համար: