«Ներդրումային անշարժ գույքի եվ դրա իրավական կարգավորումների հայեցակարգը հաստատելու մասին»

 Հավելված

Հայաստանի Հանրապետության

կառավարության 2025 թվականի ….. ……..-ի

N …. -Լ որոշման

ՀԱՅԵՑԱԿԱՐԳ

ՆԵՐԴՐՈՒՄԱՅԻՆ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ  ԵՎ ԴՐԱ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԿԱՐԳԱՎՈՐՈՒՄՆԵՐԸ ՀԱՍՏԱՏԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ

1. ՀԱՅԵՑԱԿԱՐԳԻ ՆԱԽԱԲԱՆ

1. Ներդրումային անշարժ գույքը հանդիսանում է տնտեսության կարևորագույն հատվածներից մեկը, որը ոչ միայն ապահովում է կայուն եկամուտներ սեփականատերերին, այլև նպաստում է երկրի տնտեսական աճին, նոր աշխատատեղերի ստեղծմանը և ենթակառուցվածքների զարգացմանը։ Հայաստանի պայմաններում, որտեղ անշարժ գույքի շուկան զարգանում է ինչպես քաղաքի, այնպես էլ մարզերի մասշտաբով, ներդրումները անշարժ գույքի ոլորտում կարող են արդյունավետ դարձնել տեղական տնտեսությունը։

Այս հայեցակարգը նպատակ ունի ներկայացնել ներդրումային անշարժ գույքի տարբեր տեսակները, դրանց առավելություններն ու դժվարությունները, ինչպես նաև, այդ ոլորտը կարող է զարգանալ ու ունենալ մեծ ազդեցություն ազգային տնտեսության վրա։

2. Աշխարհում, հատկապես վերջին տարիներին, արագ զարգացում և տարածում ապրող կացության վայրի տեսակ է՝ Ապարտհոթելը (այսուհետ՝ Ապարտհոթել)։ Այն իրենցից ներկայացնում է հյուրանոցային ծառայությունների և բնակարանային հարմարությունների միավորում, ինչը թույլ է տալիս հյուրին ավելի ինքնուրույն, հարմարավետ և անվտանգ զգալ կացության ընթացքում։
3. Ապարտհոթելները գործում են հատկապես քաղաքային և զբոսաշրջային կենտրոններում, առաջարկելով զբոսաշրջիկներին և հյուրերին ամբողջությամբ կահավորված խոհանոցային հարմարություններով միավորներ, որոնք նախընտրելի տարբերակ են հատկապես ընտանիքներով կամ ավելի մեծ խմբերով ճամփորդողների համար, ինչպես կարճաժամկետ, այնպես էլ երկարաժամկետ կացության համար։
4. Բազմաբնակարան բնակելի կամ բազմաֆունկցիոնալ շենքում ապարտամենտը կարող է տեղակայված լինել բացառապես տվյալ շենքում որոշակիորեն առանձնացված հատվածում (տարածքում) կամ հարկում և դրանց թիվը չպետք է պակաս լինի 10-ից․
5. Բազմաբնակարան բնակելի կամ բազմաֆունկցիոնալ շենքի որոշակիորեն առանձնացված հատվածը (տարածքը) կամ հարկը ենթակա է ներառման յուրաքանչյուր ապարտամենտի սեփականատիրոջ իրավահաստատող փաստաթղթերում, որպես ապարտամենտի սեփականատիրոջ բաժնային սեփականություն հանդիսացող ընդհանուր գույք՝ դրա (ապարտամենտի և որոշակիորեն առանձնացված հատված (տարածքի) կամ հարկի) մեկ միասնական կառավարումն ու ըստ նպատակային նշանակության՝ շահագործումն ու օգտագործումն ապահովելու համար։

2. ՆԵՐԴՐՈՒՄԱՅԻՆ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՄԻՋԱԶԳԱՅԻՆ ՓՈՐՁ

6. Դուբայը շատ ներդրողների համար համարվում է լավ տարբերակ, քանի որ շուկան առաջարկում է ճկունություն՝ շքեղ սպասարկում և ներդրումային հնարավորություններ։ The Address Boulevard (Ադրես Բուլեվարդ) կամ Palazzo Versace Dubai (Պալացո Վերսաչի Դուբայ) օրինակներն են, որտեղ հյուրերը կարող են վայելել շքեղ բնակարաններ՝ գործնական և հանգստի ամբողջական ծառայություններով։
7. Առավել հստակ ձևակերպելու և ներկայացնելու համար Ապարտհոթելների հասկացությունը, գործունեության տեսակը և առավելությունները, դիտարկենք հարևան երկրի՝ Վրաստանի օրինակը։
8. Վրաստանում ապարտհոթելները դառնում են ներդրումային գրավիչ հնարավորություն, հատկապես այնպիսի տուրիստական քաղաքներում, ինչպիսիք են Թբիլիսին, Բաթումին և Գուդաուրին: Ապարտհոթելները համադրում են բնակարանային և հյուրանոցային ծառայությունները՝ առաջարկելով կարճաժամկետ և երկարաժամկետ բնակության հարմարություններ: Վրաստանը, լինելով բարենպաստ բիզնես միջավայրով, նպաստում է ինչպես տեղական, այնպես էլ օտարերկրյա ներդրումներին այս ոլորտում։

Վրաստանի օրենսդրությունը նախատեսում է Ապարտհոթելների ոլորտի հստակ կարգավորում մի շարք միմյանց փոխկապակցված օրենսդրական ակտերով։

9. Կառավարությունը կիրառում է հստակ գործիքակազմ ցույց տալով, որ Ապարտհոթելի ոլորտում ներդրումները կարող են գրավիչ տարբերակ լինել՝ հաշվի առնելով երկրի աճող զբոսաշրջային արդյունաբերությունը, բիզնեսի համար բարենպաստ միջավայրը, ոլորտի համար սահմանվող արտոնությունները և անշարժ գույքի ոլորտի զարգացման հնարավորությունները:
10. Միջազգային փորձը ցույց է տալիս, որ Ապարտհոթելները կարող են մեծ խթան հանդիսանալ երկրի տնտեսական, սոցիալական և զբոսաշրջային զարգացման համար, հատկապես այն տարածաշրջաններում, որոնք կենտրոնացած են հյուրընկալության ոլորտի զարգացման, զբոսաշրջիկների և տնտեսության մեջ ներդրողների, այդ թվում նաև օտարերկրյա ֆիզիկական ներդրողների ներգրավման ուղղությամբ։
11. Մի շարք պետություններ փոփոխություններ կատարելով անգամ օրենսդրական և ոլորտի կարգավորման դաշտում, արտոնություններ սահմանելով, ինչպես կառուցապատողի, այնպես էլ ներդրողների համար, կարողացել են ապահովել ոլորտի զարգացման լուրջ ցուցանիշներ։
12. Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ վերը թվարկված սուբյեկտները Ապարտհոթելի ոլորտում փոխկապակցված են, պետությունը արտոնություն սահմանելով կողմերից որևէ մեկի համար, դրական ազդեցություն է ունենում նաև մյուս սուբյեկտի համար (Օրինակ՝ հարկային արտոնություն սահմանելով կառուցապատողի համար ազդում է գնային քաղաքականության վրա, հետևաբար նաև շուկան գրավիչ է դառնում ներդրողների ներգրավման հարցում)։
13. Ապարտհոթելի հիմնական առավելությունները պետության համար.

• Աշխարհահռչակ ապրանքանիշերի (բրենդերի) մուտքը պետություն (տնտեսական աճ և զբաղվածություն)․
• Ապարտհոթելների միջազգային շուկայի ուսումնասիրությունները և փորձը ցույց է տալիս, որ վերջիններս մեծ հետաքրքրություն են ներկայացնում Միջազգային աշխարհահռչակ ապրանքանիշերի համար և որպես կանոն գործում են նրանց ներքո։ Միջազգային ապրանքանիշը ինքնին մեծ առավելություններ ունի վերը թվարկված բոլոր սուբյեկտների համար․
• Կառուցապատող ընկերության կողմից ապահովվելով աշխարհահռչակ ապրանքանիշների (բրենդերի) մուտքը շուկա վերջինս պետության համար նպաստում է մի շարք կարևոր տնտեսական, սոցիալական հարցերի լուծմանը։

3. ՀԱՅԵՑԱԿԱՐԳԻ ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ

14. Ներդրումային անշարժ գույք- այն անշարժ գույքն է, որը ձեռք է բերվում ներդրումներ կատարելու նպատակներով՝ եկամուտ ստանալու համար։ Ներդրումային անշարժ գույքի տեսակ է ապարտհոթելը, որն ունի եկամտաբերություն՝ վարձակալությունից կամ վաճառքից։
15. Ապարտհոթել (aparthotel) - «Զբոսաշրջության մասին» օրենքի 12-րդ հոդվածով սահմանված՝ հյուրանոցային ծառայություններ մատուցելու համար հարմարեցված, խոհանոցային հատված ունեցող և համապատասխան սարքավորումներով կահավորված, համեմատաբար երկար ժամկետով մնացող սպառողների համար նախատեսված շինություն է, որը նախատեսված չէ սպառողների մշտական բնակության համար։
16. Վարձակալություն (rent)- ապարտամենտի երկարաժամկետ կամ կարճաժամկետ վարձակալություն, որը էականորեն տարբերում է ապարտհոթելները հյուրանոցներից, հաշվի առնելով, որ դրանք հաճախ ապահովում են ավելի մեծ անկախություն և հարմարավետություն:
17. Հյուրանոցային ծառայություններ (hotel services)- «Զբոսաշրջության մասին» օրենքի 11-րդ հոդված, այն է՝ հյուրանոցային ծառայություններ են հյուրանոցային տնտեսության օբյեկտներում տեղաբաշխման, գիշերակացի, սննդի կազմակերպման և մատուցման հետ կապված, ինչպես նաև սույն հոդվածի 2-րդ մասով սահմանված ծառայությունները: Նվազագույն հյուրանոցային ծառայություններ են` կացարանի և սանհանգույցի տրամադրումը, կացարանի ու սանհանգույցի մաքրումը և անկողնու հարդարումը։
18. Ինքնուրույն սպասարկում (self-service)- «ինքնուրույն» սպասարկման համակարգեր, որով սպառողները կարող են ինքնուրույն կատարել որոշակի աշխատանքներ՝ օրինակ՝ սնունդի պատրաստում, կենցաղային աշխատանքների իրականացում, որի իրականացվում է տվյալ ապարտհոթելի միջոցների հաշվին՝ առանց հավելյալ անձնակազմի կամ գումարի ներգրավման:
19. Ներդրող (investor) - Ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձ, Հայաստանի Հանրապետությունում հաշվառված անհատ ձեռնարկատեր, որը Հայաստանի Հանրապետության տարածքում Հայաստանի Հանրապետության դրամով, արտարժույթով, արժութային այլ տեսակներով, շարժական ու անշարժ գույքով, Հայաստանի Հանրապետության մտավոր սեփականության իրավունքով, Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ չարգելված ներդրումների ցանկացած տեսակով ներդրում է կատարում Հայաստանի Հանրապետությունում, ինչպես նաև օտարերկրյա պետություն, ցանկացած օտարերկրյա իրավաբանական անձ, օտարերկրյա քաղաքացի, այլ երկրում հաշվառված անհատ ձեռնարկատեր, Հայաստանի Հանրապետության տարածքից դուրս մշտապես բնակվող Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացի, ինչպես նաև միջազգային կազմակերպություն, որն իր գտնվելու վայրի օրենսդրությանը համապատասխան ներդրում է կատարում Հայաստանի Հանրապետությունում։
20. Կառավարիչ (manager) - ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձ, որը պատասխանատու է ապարտհոթելի օպերացիոն գործունեության, անձնակազմի կառավարման և կազմակերպման՝ հաճախորդների սպասարկումից մինչև ֆինանսական կառավարման համար։
21. Կառուցապատող (developer)- ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձ, Հայաստանի Հանրապետությունում հաշվառված անհատ ձեռնարկատեր, ով զբաղվում է որևէ կառուցվածքի, շենք-շինության կամ ենթակառուցվածքների նախագծմամբ, կառուցմամբ և կարող է նաև դրանց մատակարարմամբ կամ վարձակալությամբ։
22. Սպառող (consumer)- ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձ, ով վարձակալում է ապարտհոթել՝ երկարաժամկետ կամ կարճաժամկետ մնալու նպատակով։

4. ՀԱՅԵՑԱԿԱՐԳԻ ՆՊԱՏԱԿՆԵՐԸ ԵՎ ԽՆԴԻՐՆԵՐԸ

• Սույն հայեցակարգի խնդիրներն են՝
• շուկայում ներդրումային անշարժ գույքի իրավակարգավորումների բացակայությունը,
• պետության կողմից տրամադրվող օժանդակությունների-աջակցությունների համակարգային մոտեցումների բացակայությունը,
• Հայաստանի Հանրապետության տնտեսությունում խոշոր ներդրումների իրականացման նպատակով խրախուսման ցածր մակարդակը։

24. Ներդրումային անշարժ գույքի հայեցակարգի հիմնական նպատակներն են՝

• Ներդրումային պայմանների բարելավում՝ պարզեցնելով անշարժ գույքի ներդրման գործընթացները․
• Ներդրումային ներհոսքի խթանում՝ ներգրավելով ավելի շատ տեղական և միջազգային ներդրողներ․
• Տնտեսական կայունության ապահովում՝ ապահովելով անշարժ գույքի շուկայի կայունությունը և դրա ազդեցությունը այլ ոլորտների վրա (տուրիզմ, շինարարություն, բիզնես ու կոմերցիա)․
• Բարձր շահութաբերություն ապահովում՝ ինչպես բնակարանային, այնպես էլ կոմերցիոն անշարժ գույքերում:

25. Սույն հայեցակարգի նպատակն է Հայաստանի Հանրապետությունում ունենալ զարգացած, կայացած և արդյունավետ ներդրումային անշարժ գույք, որոնց արձանագրած տնտեսական ցուցանիշներն էական մասնաբաժին կունենան երկրի ընդհանուր տնտեսության վրա՝ ապահովելով դիվերսիֆիկատիվ էֆֆեկտ։
26. Ներդրումային անշարժ գույքը կարող է ստեղծել կայուն հիմք տնտեսական աճի, տարածքային համաչափ զարգացման, ինչպես նաև ներդրումային և գործարար միջավայրի բարելավման համար։
27. Այսպիսով, ներդրումային անշարժ գույքի միջոցով հնարավոր կլինի հասնել հետևյալ արդյունքների՝

• Տնտեսական աճ․
• Տարածաշրջանային զարգացում․
• Oտարերկրյա ներդրումների ներգրավում․
• Շինարարական արդյունաբերության խթանում և զարգացնում, որակի բարձրացման նպաստում.
• Մարզային ներուժի զարգացում և հավասարաչափ տարածքային տնտեսական զարգացում․
• Աշխատատեղերի ստեղծում․
• Երկարաժամկետ ֆինանսական կայունություն ներդրողների համար։

5. ՆԵՐԴՐՈՒՄԱՅԻՆ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԶԱՐԳԱՑՄԱՆ ՈՒՂՂՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

28. Ներդրումային անշարժ գույքի զարգացման ուղղություններն են՝

• Իրավական դաշտի կարգավորում - Ներդրումային անշարժ գույքի լիարժեք գործարկման համար խիստ անհրաժեշտ է օրենսդրական կարգավորման դաշտի ստեղծումը՝ ուղղված գույքային իրավունքների պաշտպանությանը, ներդրողների համար ռիսկերի նվազեցմանը, օտարերկրյա ներդրողների իրավական պաշտպանության մեխանիզմների ամրապնդմանը։
• Ներդրումային անշարժ գույքի համապատասխան չափորոշիչների սահմանում-մասնավորապես՝

ա․տեխնիկական պահանջների սահմանում․

բ․ տարածքային չափորոշիչներ,

գ․ կահավորման չափորոշիչներ,

դ․ ծառայությունների մատուցման չափորոշիչներ,

ե․վարկանիշավորման չափորոշիչներ,

զ․ կարգավիճակի ամրագրման չափորոշիչներ։

• Պետության կողմից տրամադրվող օժանդակության-աջակցության ձևերի մեխանիզմների մշակում
• Ներդրումների դիմաց տրամադրվող կացության և այլ կարգավիճակների աջակցություն
• Ներդրումային անշարժ գույքի սահմանափակումները
• Կառավարչին և օպերատորին ներկայացվող պահանջների սահմանում
• Հողի գործառնական նշանակության դրույթների և տարածքների չափերի վերաբերյալ սահմանում։